При сдаче жилплощади в аренду, для обеспечения безопасности сделки, рекомендуется оформлять договор аренды (ДА).
Договор на аренду квартиры (ДАК) между физлицами не относится к сложному документу. Для его формирования можно будет скачать бланк, размещенный ниже в данной статье, и по образцу оформить его, с обозначением в нем условий контракта, периода пользования, величины арендного платежа и алгоритма расчетов.
Как оформить договор аренды квартиры между физическими лицами в 2022 году?
Для многих граждан РФ аренда квартиры – единственный вариант разрешения жилищной проблемы. Поэтому, им приходиться сталкиваться с потребностью грамотного оформления ДА жилого помещения
Аренда квартиры считается одним из способов временного проживания. При этом, участники сделки обязаны заручиться гарантиями:
- по пользованию квартирой.
- По своевременной оплате за найм.
- Сохранности имущества, находящегося в квартире.
Для этого требуется составить ДАК, в котором оговорить все условия.
ДАК представляет собой документ, в котором закрепляются отношения между контрагентами, с отображением алгоритма предоставления жилья и пользование ним на период, указанный в ДА.
Договор может оформляться, как между физлицами, так и с юридическим лицом, с одной стороны. Сегодня можно встретить ситуации, когда фирма арендует жилье для своего персонала. В этом варианте, документ подписывается фирмой и арендную плату осуществляет она.
(Видео: “Договор найма квартиры между физическими лицами.”)
Ключевыми признаками ДА квартиры являются:
- Обязательное наличие письменной формы (с. 609 ГК РФ).
- Временный характер договора. Документ оформляется на определенный период, который не может быть более 5-ти лет.
- Возмездность соглашения. В ДАК отображаются условия арендной платы, включая график осуществления платежей, их сумму и состав (к примеру, платежи за ЖКУ).
После завершения указанного периода в ДА, арендатор обязан возвратить объект арендодателю в первоначальном виде.
Договор аренды относиться к двусторонней договоренности, благодаря которой права обеих сторон защищены. Поэтому, для минимизации рисков, имеющих отношение к мошенническим схемам и порчи имущества, рекомендуется такой документ оформлять обязательно. Устные соглашения вряд ли смогут обезопасить участников сделки от потенциальных потерь.
Практика свидетельствует, что большинство ДАК подписываются на период до 11 месяцев. Это связано с тем, что при подписании ДА на период одного года и более, сделку понадобится, согласно закону РФ, зарегистрировать в Росреестре и перечислить госпошлину и налоги.
Обязательным приложением к ДАК считается приемопередаточный акт на квартиру, подписываемый сторонами дважды: первый раз – при передаче объекта в аренду, второй – при возвращении жилья собственнику, после завершения периода аренды. В акте требуется подробно описать параметры сдаваемого в аренду объекта, с указанием его состояния и внешнего вида, включая мебель, бытовые атрибуты.
Особенно нужно проверить имущество, обладающее изъянами и техническими неисправностями. Все замечания отображаются в приемопередаточном акте, после чего документ подписывается участниками сделки и арендатору вручаются ключи от квартиры.
При формировании ДАК понадобится соблюсти следующие требования:
- Согласно ст. 671 ГК РФ, при оформлении ДА между физлицами объект предается в наем, а участники соглашения будут именоваться «Наймодатель» (владелец жилья) и «Наниматель».
- При формировании ДАК межу юр. лицом и физлицом сторонами ДА являются Арендодатель и Арендатор.
- Утвержденного шаблона ДАК в законодательстве РФ не существует. Тем не менее в таком документе обязаны содержаться существенные пункты, который являются обязательными.
- В оформленном ДА не должно быть исправлений и зачеркиваний. Текст обязан быть написан грамотно, без грамматических ошибок и двойного трактования условий сделки.
- Договор можно составить на простом листе бумаги, формата А4, и написать вручную или распечатать. Второй вариант предпочтительней.
- Документ получит законную силу статус и станет действительным лишь при его правильном оформлении с соблюдением правил, установленных в делопроизводстве.
- Передача жилплощади для проживания осуществляется после подписания приемопередаточного акта, составляемого обоими контрагентами и подписанного ими.
Для правильного оформления договора потребуется заполнить, в первую очередь, существенные разделы документа, представляющие собой:
- Преамбулу, где прописываются сведения о контрагентах.
- Предмет договора.
- Права и обязанности участников соглашения.
- Платежи и порядок расчетов.
- Ответственность сторон.
Начало заполнения документа осуществляется:
- С его названия, в данном случае, «Договор аренды квартиры».
- Ниже заполняется место и дата его заполнения.
- Затем излагается преамбула, с обозначением:
- Ф.И.О. контрагентов.
- Их паспортных реквизитов, с обозначением регистрационных сведений.
Все сведения об участниках сделки обязаны быть достоверными и подтверждаться паспортными данными.
Предмет договора
Данный раздел относится к существенному. Здесь потребуется отобразить характеристики сдаваемой в аренду жилплощади с обозначением:
1) Адреса нахождения жилплощади.
2) Числа комнат.
3) Общей площади и прочих параметров для идентификации жилья.
4) Если комнаты сдаются в наем совместно с мебелью, то это также надо отметить, указав в отдельном документе список имущества, расположенного на жилплощади.
5) Также, требуется отметить дату начала и завершения найма.
Здесь же могут отображаться реквизиты правоустанавливающих материалов на сдаваемый объект, в том числе:
- Возможность/невозможность нанимателю сдавать жилье в субаренду.
- Право содержать домашних питомцев.
- Допустимость курения в комнатах и пр.
Примечание. Продолжительность ДАК не может быть свыше 5-ти лет.
Права и обязанности сторон
Общие права и обязанности контрагентов при оформлении аренды отображены в гл. 35 ГК РФ, поэтому, в заполняемом бланке, при отображении данного раздела, можно привести ссылку на данную главк кодекса. Таким образом, каждая сторона контракта обладает набором прав и обязанностей. Здесь требуется отметить все, что не противоречит действующему законодательству РФ.
Рассмотрим права и обязанности каждого участника ДА.
Наймодатель
Владелец жилого помещения обязан:
- Передать нанимателю жилплощадь, состояние которой обязано быть пригодной к проживанию.
- После подписания ДАК, наймодатель не вправе препятствовать нанимателю пользоваться жилплощадью, например, принудительным отключением электропитания, заменой замков, а также других действий.
- Проводить капремонт в комнатах, согласно ГК РФ. В то же время, данное действие может изменено, если это будет прописано в ДАК.
- Нести расходы по содержанию дома, где находится квартира.
Права наймодателя заключаются в следующем:
- Собственник квартиры вправе потребовать от нанимателя соблюдения условий, обозначенных в ДАК.
- Право на периодическое осуществление проверки состояния жилплощади, загодя согласовывая с квартиросъемщиком время посещения.
Наниматель
Наниматель жилого помещения обязан:
- Использовать жилью лишь для проживания и своевременно осуществлять все платежи, прописанные в ДАК.
- Пользоваться жильем, мебелью и кухонными атрибутами, согласно ДАК.
- Своевременно осуществлять оплату за использование жилплощади, а также расчеты за ЖКУ, если это прописано в ДАК.
- Предоставлять доступ Наймодателю, для проверки состояния жилого помещения.
- Выполнять текущий ремонт на вверенной ему жилплощади.
- При поломке предметов, расположенных в квартире, компенсировать ущерб хозяину, или отремонтировать самостоятельно. Сумма нанесенных убытков определяется по взаимному согласованию, формированием акта. При отказе одного из участников соглашения подписать такой акт – приглашаются, как минимум 2 свидетеля.
- По окончанию найма – возвратить квартиру наймодателю в первоначальном состоянии и отсутствием задолженности по ЖКХ.
- Возврат квартиры владельцу сопровождается приемопередаточным актом.
Наниматель не обладает правом:
- Проводить перепланировку комнат или реконструкцию.
- Сдавать жилье или имущество в субаренду, если это не разрешено контрактом.
- Использовать жилплощадь для коммерческого функционирования.
Платежи и расчеты
В этом блоке отображаются условия арендной платы за жилплощадь и сумма, с обозначением:
- Валюты (в рублях).
- Ежемесячного срока осуществления платежа.
- Периодичности оплаты.
- Также, в блоке нужно обозначить сумму выплаченного аванса или залога, приравненная, в большинстве своем, месячному арендному платежу.
- Здесь же отмечаются условия расчетов за ЖКУ. Если в ДАК прописано, что за ЖКУ рассчитывается наниматель, то в этом варианте, обозначаются сроки и реквизиты для перечисления средств.
Ответственность сторон
В любом контракте обязана быть прописана ответственность контрагентов, которую должен нести участник сделки, за неисполнение условий контракта. В этом разделе документа, прописывается мера ответственности при игнорировании договорных условий, в том числе:
- С обозначением штрафных начислений, при задержке платежей, оговоренных в ДАК.
- Компенсирования ущерба собственнику жилья при порче мебели или прочих атрибутов, переданных в аренду.
Также, в этом блоке можно отметить условия и порядок разрыва арендных взаимоотношений или условий изменения ДА.
Образцы
Образцы ДАК могут заключатся, как между физлицами, так и между лицами, когда контрагентом сделки является учреждение. Форма и структура этих документов, невзирая на статус сторон, мало чем отличается от стандартного контракта.
Ниже предлагаются образцы ДАК с разными арендными требованиями.
Образец договора аренды квартиры между физическими лицами
Образец договора аренды квартиры с описью имущества
Отличительным характером такого ДАК является то, что к документу прилагается дополнительные приложения, с перечислением перечня предметов, которые передаются нанимателю вместе с жильем. То есть, если жилплощадь сдается с мебелью, бытовой техникой и прочими атрибутами, то в этом варианте, кроме ДАК, потребуется составить опись передаваемых предметов, которая станет приложением к контракту. ДАК приобретет законный статус лишь после подписания сторонами соглашения, самого ДАК и всех приложений (приемопередаточного акта и списка передаваемых предметов).
В остальном форма и структура такого документа не отличается от предыдущего ДАК между физлицами.
Образец договора аренды квартиры с оплатой коммунальных услуг арендатором
В большинстве своем, при формировании ДАК услуги за пользование холодной и горячей водой, а также прочими предоставляемыми услугами, оплачиваются Нанимателем, а остальные ЖКУ (отопление, телефон и прочие услуги) оплачивает владелец квартиры. Но, иногда, при оформлении ДА, выясняется, что собственник жилья не в состоянии обеспечить оплату ЖКУ и учреждением ЖКХ квартира отключена от предоставления подобных услуг. Следовательно, для обеспечения проживания в жилом помещении потребуется оформить договор с коммунальным учреждением, который предусматривает оплату всех ЖКУ.
В этом варианте, оформляется ДАК, форма и структура которого не отличается от стандартного контракта между физлицами, за исключением того, что обязанность по оплате ЖКУ возлагается на Нанимателя в полном объеме, что непременно требуется отразить в контракте.
Кроме этого, для подключения к квартире всех ЖКУ, Нанимателю понадобиться подписать с коммунальным учреждением контракт по оплате ЖКУ, благодаря которому будут подключены:
- Тепло и вода в квартире.
- Инженерные системы.
- Обеспечение газом.
- Уборка придомовой территории.
Учитывая, что контракт оформляется с юр. лицом, квартиросъемщик, в этих обстоятельствах, приобретает статус Арендатора.
Образец договора аренды квартиры с залогом
При оформлении ДАК, иногда наймодатель может потребовать, для подтверждения серьезности намерений, выплаты аванса или залога.
Определение залога регламентировано в ст. 334 ГК РФ. Данная норма является разновидностью обеспечительного платежа. Эта мера является гарантией для собственника жилья, если наниматель неожиданно съедет из квартиры, не оплатив арендный платеж, или в случае поломки имущества по вине наймодателя. Обычно сумма залога приравнивается к месячной величине арендного платежа.
Залогодержатель вправе сохранить залог за собой, если это отражено в ДАК. Однако, в большинстве своем, если собственник жилья получает квартиру по окончанию сделки в исходном состоянии без замечаний, залог нанимателю возвращается.
Соглашение к договору аренды квартиры между физическими лицами
Доп. соглашение к ДАК, как правило, составляется, если один из контрагентов изъявил намерение изменить договорные условия и второй – согласился с такими правками. Доп. соглашение направлено на урегулирование разногласий по ДАК и может быть подписано, если оба участника ДАК пришли к взаимному согласию. Такой документ, после его подписания получает полностью законный статус и считается неотъемлемой частью основного ДАК.
Предложить изменение условий ДАК вправе, как собственник жилплощади, так и квартиросъемщик, однако доп. соглашение станет действительным лишь после его подписания обоими контрагентами. Данный документ оформляется в 2-х экземплярах — по одному – каждому участнику.
Если соглашение регистрируется в Росреестре, потребуется оформить 3-й экземпляр, с предоставлением его для Росреестра.
К наиболее частым причинам оформления доп. соглашения относится:
- Изменение размера арендного платежа или графика оплаты.
- Непредвиденный разрыв основного ДАК одним из участников сделки.
- Заселение дополнительных лиц в арендуемую жилплощадь.
Порядок оформления доп. соглашений, а также основание для его формирования в период аренды квартиры регламентируется законом РФ № 122-ФЗ и ст. 453 ГK PФ.
Примечание. Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ, доп. соглашение оформляется в такой же форме, что и основной ДА. Согласно п. 2 ст. 674 ГК РФ ограничение права собственности на квартиру, появляющегося в результате оформления ДАК на период свыше одного года, непременно регистрируется в Росреестре.
Образец
