В большинстве своем договоры аванса являются приложением к договорам купли/продажи (ДКП) недвижимости. Тем не менее, надо иметь ввиду, что аванс является многоплановым понятием, обеспечивающим предварительное внесение определенной суммы в счет будущего соглашения.
Причинами уплаты аванса могут быть разные обстоятельства, в том числе, желание убедить продавца в серьезных планах покупателя или придержать реализацию имущества до появления у покупателя нужной суммы для полного расчета.
Что такое аванс, отличие от задатка?
Часто эти два термина приравниваются, невзирая на обладание различными юридическими статусами, на следующие значения:
- Аванс является частичной оплатой купленного объекта уже после визирования ДКП недвижимости.
- Задатком является сумма оплаты, внесенной в качестве намерения оформить ДКП имущества до его визирования.
Аванс редко используется в сделках и четко не регламентируется законодательством РФ, обозначая, что такое внесение суммы считается предоплатой при оформлении сделки по купле/продаже. На практике «авансом» нередко называют средства, врученные продавцу для подтверждения намерения. Внесенный аванс не получает юридического значения, и при срыве ДКП возвращается покупателю.
А вот задаток определяется в ст. 380 ГК РФ в качестве эквивалента подтверждения намерения оформить договор. При внесении задатка оба участника сделки выражают согласие о намерении оформить договор. Поэтому, задаток относится к одному из способов сделки и требует оформления договора о задатке. В большинстве своем, договор задатка обладает срочным характером и оформляется на конкретный период. После оформления договора задаток получает статус аванса с зачислением в счет окончательного расчета.
Таким образом, подбивая итоги можно отметить, что если между сторонами оформлен договор аванса, то такая предоплата засчитывается в полную стоимость приобретенного объекта без всяких последствий при срыве ДКП.
Если же между сторонами оформлен договор задатка, то в этих обстоятельствах вступают в силу следующие нормативные правила:
- Если от соглашения отказался покупатель, то потенциальным продавцом задаток не возвращается покупателю.
- Если соглашение сорвано продавцом, то возвращение задатка покупателю осуществляется в двойной сумме.
Примечание. Если внесение задатка не будет оформлено письменно, то при возникновении разногласий по сделке – такая предоплата будет считаться авансом без всяких начислений штрафных санкции.
(Видео: “ДЕНЬГИ НА ВЕТЕР КОГДА ДОГОВОР ЗАДАТКА НЕ НОТАРИАЛЬНЫЙ…”)
Когда заключают?
На практике, при оформлении ДКП имущества могут возникнуть обстоятельства, когда один из участников договора не готов сразу оформить соглашение по разным причинам. Например, при временных финансовых трудностях со стороны покупателя или проблем с подготовкой документов продавцом. В этом варианте, стороны могут заключить договор аванса, относящимся к виду предварительного соглашения по частичному расчету, но не являющимся гарантией оформления основного соглашения.
Выплата аванса при приобретении недвижимости может быть оформлена следующими способами:
- Путем отображения всех условий будущего соглашения в предварительном ДКП, где отдельным пунктом отображается передача покупателем продавцу части стоимости имущества в качестве авансового платежа.
- Составлением отдельного договора аванса (ДА), отобразив в нем условия предоплаты и обязательства сторон. При этом, специальных требований к оформлению такого соглашения законодательными нормами не предусмотрено. Однако, структура документа должна отражать всю информацию о сторонах и условия соглашения, чтобы договор был признан законным.
Порядок действий по оформлению договора аванса при покупке квартиры
Соглашение об авансе составляется письменно и не требует непременного освидетельствования нотариусом. В документе понадобиться обозначить права и обязательства участников сделки, а также прописать следующие требования:
- Продавец, при получении авансового платежа по ДКП, гарантирует не заниматься поиском другого покупателя и не реализовать имущество третьему лицу до даты, обозначенной в соглашении.
- Покупатель, при передаче продавцу аванса, получает гарантию на приобретение объекта и обещает рассчитаться полностью с покупателем в установленную дату, согласно подписанному ДКП.
- Ответственность сторон излагается в ДА по обоюдной договоренности, с обозначением штрафных санкций, при срыве ДКП. При этом, согласно законодательству РФ:
- Размер предоплаты не может быть выше (1-2) % от цены предмета ДКП.
- Форма передачи аванса устанавливается сторонами по обоюдной договоренности.
- При наличной оплате получение предоплаты оформляется распиской, обеспечивающей защиту от мошенничества.
- Предмет ДА необходимо отобразить аналогично ДКП с идентификационными параметрами, для возможного рассмотрения спора судом.
(Видео: “Договор задатка при покупке квартиры, автомобиля в 2022 году”)
Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?
Как уже отмечалось выше, авансовый платеж обеспечивает свидетельство о серьезности желания покупателя – оформить в ближайшем будущем ДКП, после устранения возникших препятствий по немедленному его подписанию.
Казалось бы, в такой сделке нет никаких сложностей: оформляется расписка и передаются деньги. Тем не менее, здесь потребуется соблюсти некоторые тонкости, при пренебрежении которыми можно расстаться не только с деньгами, но и потратить нервы и время обоим сторонам сделки. Поэтому, перед вручением авансового платежа, рекомендуется выполнить следующее:
- Убедиться, что продавцу действительно принадлежит имущество. Для этого нужно будет потребовать от него выписку из ЕГРН.
- Убедиться в отсутствии обременения на предмет ДКП и претензий со стороны третьих лиц. Для этого, рекомендуется обратиться к сайту суда по месту размещения предмета, проверив отсутствие/наличие исковых претензий по реализуемому имуществу.
- Чтобы будущем не возникло проблем, сумму аванса не рекомендуется выплачивать выше 1-2% от реализуемой цены объекта.
Примечание. Информацию о реализуемом имуществе можно получить, обратившись к нотариусу, который проверит юридическую «чистоту» недвижимости.
Необходимые документы
Чтобы ДА был признан действительным к нему должны быть приложены, как со стороны покупателя, так и со стороны продавца, определенные документы:
1) От покупателя:
- Паспорт или другое удостоверение личности. Если от него выступает представитель, то – доверенность, заверенная нотариусом.
2) От продавца:
- Паспорт или другое удостоверение личности, или доверенность, если от него выступает представитель, заверенная нотариусом.
- Выписка из ЕГРН, свидетельствующая о принадлежности продавцу реализуемого объекта.
- Правоустанавливающие материалы (ДКП, сведения о наследстве и т.д.).
- При безналичной форме расчета, потребуется предоставить документ с банковскими реквизитами.
- При передаче аванса наличностью, продавец обязан будет написать покупателю расписку о получении предоплаты. При этом, расписку потребуется написать вручную в присутствии покупателя, свидетельствуя о том, что она написана, именно, продавцом, и желательно пригласить при передаче аванса свидетелей.
В качестве дополнительной гарантии покупателю рекомендуется потребовать от продавца (если оформление касается ДКП квартиры):
- Техпаспорт – для убеждения в отсутствии неправомерной перепланировки.
- Домовую книгу или выдержку из данного документа – для убеждения в отсутствии прописанных лиц на жилплощади, в том числе, несовершеннолетних лиц, так как в этих обстоятельствах потребуется разрешение на продажу квартиры попечительских структур.
- Справку о полном расчете с ЖКХ, выдаваемая коммунальным предприятием или управляющей компанией. Данный документ представляется перед оформлением ДКП, так как ему, обычно, присущий ограниченный срок действия.
Как правильно составить договор аванса при покупке квартиры?
Передачу авансового платежа при приобретении квартиры рекомендуется оформить отдельным соглашением об авансе, или отобразить отдельным пунктом о таком факте в предварительном или основном ДКП квартиры.
Учитывая, что стандартного шаблона авансового договора, утвержденного законодательством РФ, не существует, при составлении отдельного ДА нужно соблюсти общепринятые правила по составлению договоров в делопроизводстве. В таком документе рекомендуется соблюсти следующую схему:
- Отобразить реквизиты сторон, с изложением паспортных сведений и адресов прописки сторон.
- Прописать предмет договора, с отражением в нем параметров квартиры, для идентификации объекта.
- Отметить порядок вручения аванса, с обозначением суммы переданного авансового платежа. При этом, после передачи аванса продавец обязан написать в присутствии покупателя расписку о получении средств.
- Подтвердить, что вся информация о реализуемой жилплощади является достоверной с перечислением всех документов, подтверждающих принадлежность квартиры продавцу, отсутствие обременения, претензий третьих лиц, отсутствие долгов перед ЖКХ и т.д.
- Отметить срок оформления основного ДКП с мерой ответственности за срыв данного соглашения.
- Подписать данное соглашение обеим сторонам с указанием фамилий.
При оформлении данного документа необходимо выполнить следующие требования:
- Договор обязан составляться письменно, либо вручную, либо в печатном виде.
- Документ обязан быть сформирован грамотно, без ошибок и зачеркиваний, иначе не будет признан действительным.
- Число экземпляров соглашения обязано равняться численности сторон соглашения с личными подписями сторон в каждом экземпляре.
(Видео: “Задаток при покупке квартиры Предварительный Договор образец. Задаток и Аванс в чем разница”)
Содержание договора
Учитывая, что законодательно утвержденного шаблона ДА не существует, документ заполняется в произвольном стиле. Однако, для признания такого соглашения действительным, в нем понадобиться включить следующие пункты:
1) Реквизиты контрагентов с отражением:
- Ф.И.О. участников соглашения.
- Их паспортных реквизитов.
- Адресов проживания.
2) Предмет договора, где отображается:
- Сумма авансового платежа.
- Стоимость реализуемой недвижимости.
- Характеристика реализуемой квартиры.
- Ее адрес размещения.
3) Права и обязательства сторон, с обозначением:
- Прав участников соглашения.
- Принятых обещаний по выполнению основного ДКП.
- Ответственности сторон при срыве основной сделки.
- Условий возврата аванса.
4) Прочие условия, где отмечается:
- На чьи плечи ложатся расходы по оформлению договора.
- Число экземпляров, имеющих одинаковую силу.
- Прочие условия, включая гарантии по выполнению условий основного соглашения с прикреплением правоустанавливающих документов.
5) Подписи сторон.
- Здесь каждый участник сделки обязан лично поставить свою подпись и отобразить свою фамилию и инициалы.
- Если договор заверяется нотариально, то предусматривается и подпись нотариуса.
Договор аванса считается приложением к основному ДКП квартиры, где отображаются:
- Гарантии покупателю, что на момент оформления ДКП квартиры, она не обременена и не арестована, а также не заложена.
- Отмечены реквизиты приложенных документов.
- Обозначен порядок рассмотрения спорных вопросов.
- Срок оформления основного ДКП.
- Период действия договора аванса. Если такого пункта нет, он будет действительным на протяжении одного года.
Образец договора аванса при покупке квартиры в 2022 году
Скачать
Заверение у нотариуса
Законодательством РФ не предусмотрено четкого определения понятия «аванс». Имеется лишь отметка в ст. 380 ГК РФ, разъясняющая понятие задатка, и о том, что авансовый платеж является предоплатой Продавцу, если в оформленном договоре не обозначено, что данный платеж считается задатком.
Необходимость в осуществлении авансового платежа появляется в таких обстоятельствах, когда ДКП имущества оформить сразу нет возможности, так как сторонам необходимо время для приготовления:
- Для покупателя –необходимой суммы для оплаты за приобретаемый объект.
- Для продавца – требуемых документов, подтверждающих право на продажу объекта.
При этом, обязательного заверения договора на передачу аванса нотариусом законодательством РФ не предусмотрено. Однако, стороны вправе по обоюдной договоренности, с целью обеспечения безопасности сделки, осуществить данную процедуру. Особенно это актуально, если размер аванса солидный. В этом случае, нотариус поможет грамотно оформить такое соглашение и будет свидетелем выплаты аванса Продавцу.
За такую услугу нотариусу придется выложить от 1000-2500 рублей. Сумма зависит от сложности договора, а также тарифов, которые в разных регионах различные.
Можно ли вернуть аванс при покупке квартиры?
Да, безусловно – можно. Если предоплата при приобретении квартиры осуществлена в качестве аванса, то Продавец обязан будет вернуть его полностью при срыве ДКП, если соглашением не предусмотрено другое.
В то же время, в договоре аванса стороны могут по обоюдному согласию предусмотреть штрафные взыскания за срыв основного ДКП квартиры в виде частичного взыскания определенной суммы или полного удержания продавцом аванса, если покупатель, например, в установленную дату не прибыл для оформления основного ДКП. То есть, стороны могут самостоятельно по обоюдному согласию обозначить в договоре аванса условия возвращения/удержания авансового платежа.