Письменный договор купли-продажи (ДКП) квартиры фиксирует обязательства между участниками сделки, те есть между продавцом и покупателем, обеспечивая права и обязанности по отношению друг к другу на основании п. 1 ст. 454 ГК РФ, в том числе:
- Права на квартиру – покупателю.
- Финансы – продавцу.
Процедура передачи права собственности при оформлении ДКП квартиры непременно регистрируется документально. Поэтому для оформления такой сделки потребуется наличие бланка договора, который можно скачать ниже, в предлагаемой статье.
Что нужно сделать перед заключением договора
Перед оформлением сделки по купле-продаже квартиры продавцу потребуется подготовить необходимые документы, которые должны сопровождать предполагаемую сделку. Большая часть документов подготавливается продавцом до появления покупателя. К таковым документам относятся:
- Прежний ДКП или другой документ, удостоверяющий права принадлежности квартиры продавцу.
- Выписка из ЕГРН.
- Технический паспорт на квартиру.
- Ипотечный договор (если квартира находится в ипотеке).
После нахождения покупателя, продавец должен подготовить:
- Выписку из домовой книги.
- Справку об отсутствии задолженности по ЖКУ.
Примечание. Последние документы обладают ограниченным сроком действия, поэтому заказываются за один день до оформления ДКП.
Покупателю же нужно, заранее проверить документы на квартиру, убедиться в том, что продавец действительно является ее владельцем, и ознакомиться с условиями соглашения. Кроме этого, ему нужно будет убедиться в правомерности всех пунктов соглашения, чтобы впоследствии договор не был оспорен или признан не действительным. Также, рекомендуется предварительно осмотреть квартиру.
После подготовки перечисленных документов о выполнение всех мероприятий по ознакомлению с объектом и документами, сторонам можно приступить к оформлению ДКП квартиры.
Как правильно составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно в 2022 году
В 2022 году порядок оформления ДКП квартиры не отличается от процедуры оформления подобных договоров в более раннее время. Письменное оформление данного документа осуществляется после устной договоренности между участниками по условиям сделки. Договор можно оформить самостоятельно или воспользоваться услугами юриста или нотариуса.
Процедура оформления сделки представляет собой следующие этапы:
- Подготовка продавцом пакета документов, с представлением их покупателю.
- Составление ДКП, с последующим обращением в банк при безналичных взаиморасчетах, а также его подписание участниками сделки.
- Подача документов в МФЦ, в нотариальную контору или непосредственно в Росреестр, для регистрирования передачи права собственности от продавца к покупателю.
Примечание. Если ДКП квартиры составляется нотариусом, обращаться в МФЦ или Росреестр нет необходимости, так как нотариус самостоятельно оформит все документы по регистрации права собственности.
Форма и структура документа
Унифицированного шаблона ДКП квартиры не существуют, однако, при его составлении потребуется соблюсти общепринятую структуру документа с выполнением правил составления деловых документов в делопроизводстве. При этом, договор непременно обязан содержать следующие разделы:
1) Преамбулу, где отображаются стороны сделки (продавец и покупатель), с указанием:
- Ф.И.О. участников соглашения.
- Регистрационных сведений.
- Паспортных реквизитов.
- Контактных данных.
2) Предмет договора. В данном варианте, предметом соглашения является квартира, с отображением:
- Адреса.
- Кадастрового номера.
- Площади и этажности.
- Даты регистрации права владения квартирой продавцом.
- Порядка передачи квартиры.
- Гарантий по отсутствию различных обременений на квартиру.
3) Порядок расчетов между участниками сделки, с обозначением:
- Сроков расчета.
- Формы оплаты (наличными или безналичным перечислением).
- Уплатой или нет – задатка или аванса.
При этом, цены указываются (цифровым значением и прописью).
Примечание. Оформление ДКП квартиры можно осуществить с рассрочкой платежа, при обозначении сроков и графика исполнения покупателем взятых на себя обязательств, которые могут отображаться в прилагаемом документе.
4) Права и обязанности сторон. Здесь перечисляются права участников сделки и обязательства по своевременным расчетам и ответственности за невыполнение сторонами, принятых обязательств.
5) Срок действия договора, с обозначением:
- Условий его расторжения и прочих дополнительных условий со ссылкой на законодательные акты РФ.
- Числа подписанных экземпляров договора, обладающих одинаковой юридической силой.
- Ответственности за игнорирование принятых обязательств.
6) Подписи сторон. Здесь проставляются подписи участников сделки с расшифровкой их фамилий.
Примечание. ДКП квартиры, как правило, составляется в 3-х экземплярах. По одному – участникам соглашения, третий направляется в Росреестр для регистрирования передачи права собственности квартиры.
Cрок действия договора – как правильно прописать?
Одним из пунктов ДКП квартиры является срок его действия. Юридическая сила такого соглашения может наступать после его подписания участниками сделки или после его регистрирования. Продолжительность действия договора устанавливается условиями, обозначенными в соглашении. Стороны вправе прописать, что договор прекращает свое действие после регистрирования права владения квартирой покупателем и полного расчета с продавцом ДКП.
Однако, ГК РФ обозначены ситуации, допускающие изменение условий в ДКП или преждевременный его разрыв по требованию одного из участников сделки через судебную инстанцию. Такая процедура относится к исключению, и может вступить в силу лишь после судебного решения. Так, например, такой договор можно разорвать или изменить при обнаружении серьезных неправомерных условий в соглашении, которые предусмотрены ГК РФ и прочими законодательными актами.
Поэтому, для недопущения таких ситуаций, при оформлении ДКП квартиры рекомендуется воспользоваться услугами профессионалов (юристом или нотариусом).
Какие документы нужно собрать для купли-продажи квартиры?
При оформлении ДКП квартиры потребуется подготовить следующие документы:
- Гражданские паспорта сторон.
- Справка из ЕГРН, выданная продавцу.
- Справка из домовой книги, подтверждающая отсутствие прописанных лиц на жилплощади.
- Техпаспорт на квартиру.
- Прежний ДКП или другое свидетельство, подтверждающее принадлежность квартиры продавцу.
После подписания ДКП квартиры, необходимо зарегистрировать передачу права владения квартирой. Для этого, вместе с перечисленными документами необходимо подать заявление в Росреестр и приложить квитанцию с перечислением госпошлины.
Образец договора купли-продажи квартиры между физическими лицами 2022 году
Скачать бланк и образец в формате Word (Doc)
Кем регистрируется договор?
Обязанность проведения регистрационных мероприятий по ДКП квартиры возлагается на Федеральное ведомство госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестр). При этом, законодательными нормами РФ предусматривается несколько вариантов оформления регистрирования права собственности:
- Непосредственное обращение в ведомство Росреестра.
- Использование посреднических структур.
Примечание. Независимо от избранного варианта отправки документов для оформления регистрирования права собственности, заявитель может отследить процедуру регистрирования, воспользовавшись официальным порталом Росреестра по номеру, который присвоен при вручении заявления.
Госпошлина на регистрацию договора купли продажи квартиры
Процедура госрегистрации ДКП является платной. Перед подачей заявления о регистрации понадобиться (вместе с отмеченными выше документами) предоставить квитанцию о перечислении госпошлины.
Величина госпошлины определяется НК РФ и составляет:
- Для физлиц – 2000 рублей.
- Для юр. лиц – 22000 рублей.
Примечание. Малоимущие граждане, согласно положениям ЖК РФ, могут освобождаться от перечисления госпошлины.
Как и куда подавать документы на регистрацию договора купли продажи квартиры
Регистрирование самого ДКП квартиры отменено с 2013 года. Однако, требуется регистрирование в Росреестре перехода права собственности. Для этого требуется направить в данное ведомство заявление, с приложением сопровождающих документов к ДКП квартиры и квитанции о перечислении госпошлины.
Документы для регистрирования права владения квартирой можно направлять в следующие инстанции:
- Непосредственно в Росреестр. Такая возможность регистрирования права владения на сегодняшний день предоставлена только для удаленных населенных пунктов, в которых отсутствуют МФЦ. Запись о приеме можно осуществить на официальном сайте Росреестра.
- В МФЦ. Функция по регистрированию собственности по ДКП квартир с 2017 года возложена на МФЦ. Данные ведомства осуществляют посреднические функции, принимая заявления от участников сделки, с направлением документов в Росреестр. При этом, заявители могут обращаться в любой МФЦ, который расположен наиболее удобно, однако время оформления, в этом случае, будет немного увеличено, в связи с доставкой документов в регистрирующие ведомство. Найти адрес МФЦ можно на сайте справочной службы МФЦ.
- Обратившись к нотариусу. Регистрирование через нотариуса осуществляется по ускоренному режиму, однако сопряжено с дополнительными издержками. При этом, существует процедура обязательного заверения ДКП квартиры через нотариуса в следующих ситуациях:
- Когда одним из участников сделки является несовершеннолетнее/недееспособное лицо.
- При оформлении ДКП доли квартиры, находящейся в коллективном владении.
Примечание. С 31.07.2019 обязательное нотариальное заверение ДКП квартир, находящихся в долевом владении, отменено, если отчуждение долей всех совладельцев осуществляется одновременно в рамках одного соглашения (ст. 5 закона № 76-ФЗ от 1.05.2019).
В остальных вариантах обращение к нотариусу допускается лишь при обоюдном согласии участников сделки.
Ошибки в договоре купли продажи квартиры
Учитывая, что стоимость приобретения квартиры является немалой, для недопущения ошибок или неточностей при составлении ДКП квартиры, рекомендуется воспользоваться услугами профессиональных специалистов. Надо отметить, что неточности, встречаемые в подобных документах, могут быть случайными или преднамеренными. Во втором варианте они осуществляются в корыстных целях, обычно мошенниками.
К наиболее распространенным ошибкам можно отнести:
- Искажение анкетных и паспортных реквизитов сторон. Такие ошибки могут привести к оспариванию ДКП квартиры. В данном варианте ДКП оформляется, как бы – сторонним лицом.
- Неправильное указание сведений о квартире – адреса, площади, этажности, числа комнат и т.д.
- Обозначение заниженной стоимости квартиры – обычно, это преднамеренная ошибка, используемая для снижения налогов. В результате такой «ошибки» покупатель может заплатить продавцу меньшую сумму.
- Отсутствие данных о лицах, имеющих право пользоваться жильем после его продажи. Здесь речь, идет о лицах, которые отказались от приватизации в пользу других, однако обладающие правом постоянного проживания на жилплощади.
- Прописка в ДКП шаблонных условий, которые участники сделки не намерены исполнять. К примеру, стороны проговорили сроки освобождения жилплощади устно, и в ДКП записали стандартные условия о том, что квартира на момент реализации освобождена. Другой вариант, когда участники сделки договорились о рассрочке, и квартира не станет залогом у продавца, а после регистрирования сделки возникают проблемы с погашением рассрочки.
- Включение в ДКП условий, противоречащих законодательным нормам РФ.
- Подписание ДКП квартиры лицом, не имеющим полномочий.
При допущении перечисленных ошибок могут наступить негативные последствия после регистрирования ДКП, не зависимо от того – неосознанные они или преднамеренные, вплоть до потери права собственности.
При непреднамеренных случайных ошибках оспаривание законности ДКП осуществляется редко, кроме вариантов, когда после регистрирования обнаруживаются наследники или скрытые владельцы, о которых не знал даже продавец.
При преднамеренных неточностях заполнения ДКП риск оспаривания сделки более высокий. В таких ситуациях заинтересованная сторона может добиться судебного решения о признании ДКП недействительным (ст. 166, 167 ГК РФ). В этом варианте, покупатель может остаться не только без квартиры, но и без денег.
Признание договора купли-продажи квартиры недействительным
Собираясь приобретать квартиру, покупателю требуется ознакомиться с законодательными нормами РФ в данной сфере и с правилами оформления ДКП. В жизни, иногда могут встречаться ситуации, когда после оформления ДКП квартиры, одна из сторон или третья сторона пытается расторгнуть сделку.
По различным оценкам опротестование оформленных сделок с недвижимым имуществом осуществляется в судебном порядке от 5% до 15%. И некоторые ДКП признаются судебной инстанцией ничтожными (§2 Гл. 9 ГК РФ).
Признание ДКП квартиры ничтожным отменяет все договоренности между участниками сделки, осуществляемые с даты его подписании (п.1, ст. 167 ГК РФ). То есть такое соглашение, как бы, и не совершалось.
ДКП квартиры могут присвоить статус ничтожного при оспаривании соглашения или при его оформлении с нарушениями законодательных норм (п.1, ст. 166 ГК РФ). К примеру, если Продавец жилплощади использовал фальшивые документы, или сделка с несовершеннолетним лицом была оформлена без нотариуса, т.е. с нарушением ГК РФ.
Такой сделке присваивается статус ничтожной не по судебному решению, а при обнаружении факта самого неправомерного действия. При этом, признание ДКП недействительным должно быть подтверждено судебным вердиктом.
Перечень таких неправомерных условий отображен в ГК РФ, согласно которых ничтожными признаются следующие соглашения:
- Соглашения, нарушающие законодательные нормативы, с нанесением ущерба третьим лицам (п. 2, ст. 168 ГК РФ). «Третьи лица» в данном варианте, относятся к ключевому фактору, т.к. обыкновенные сделки «нарушающие законодательные нормы» относятся к оспариваемым.
- Соглашения, осуществляемые с целью неправомерных действий, не соответствующих принципам нравственности (ст. 169 ГК РФ). Здесь усматривается преднамеренное неправомерное действие, к примеру, реализация жилья по подложным документам.
- Соглашения, оформленные с недееспособными гражданами (ст. 171 ГК РФ).
- Соглашения, оформленные с несовершеннолетними лицами до 14 лет (ст. 172 ГК РФ). При таком варианте оформления ДКП квартиры – подпись на документе должна быть родителей или опекунов.
- Фиктивные договора, т.е. сделки, оформленные, без намерения осуществления реальных действий (ст. 170 ГК РФ). Примером такой сделки, может быть дарение жилплощади должником, для уклонения от описи или ареста квартиры.
- Притворные контракты, т.е. сделки, которые прикрывают прочие соглашения (ст. 170 ГК РФ). В качестве примера можно привести дарственную, которая прикрывается фактическим соглашением купли-продажи с осуществлением платежа.
- Продажа жилплощади, реализация которой не разрешена законодательными нормами или ограничена, в т.ч. реализация квартиры должником или обанкротившимся юр. лицом (ст. 174.1 ГК РФ).
Различие между оспариваемым соглашением и ничтожным состоит также в том, что к таким сделкам применяется различный срок исковой давности, а именно:
- К оспариваемым соглашениям – один год.
- К ничтожным – 3 года, с допустимым продления такого периода до 10 лет (ст. 181 ГК РФ).
Таким образом, при оформлении ДКП жилплощади покупателю необходимо, серьезно отнестись к заполнению документа, исключив признаки неправомерных условий соглашения, и в последствии не допускать поводов для оспаривания сделки. Продавец в данном варианте находится в более выгодном положении. В худшем варианте квартира будет ему возвращена обратно по судебному решению.