Договор купли-продажа (ДКП) относится к наиболее распространённому гражданско-правовому контракту. Предметом соглашения может быть всевозможное имущество, в том числе, квартира.
В жизни могут случиться такие обстоятельства, когда, либо покупатель, либо продавец по какой-либо причине не могут присутствовать при подписании ДКП жилья. В этом варианте – такое соглашение можно оформить по доверенности, которую предъявляет от имени той или иной стороны их доверенное лицо.
Можно ли купить квартиру по доверенности – законодательное регулирование?
Оформить ДКП жилого помещения по доверенности возможно, если одна из сторон в силу различных причин не может лично присутствовать при подписании соглашения. Для этого Продавец или покупатель должен обратиться к нотариусу и выписать доверенность от своего имени доверенному лицу.
Такая форма сделок по приобретению квартиры может осуществляться, если:
- Квартира находится на большом расстоянии (в другом населенном пункте, за границей).
- Одна из сторон сделки находится на больничном или другая причина невозможности прибытия для подписания ДКП.
- Оформлением доли жилплощади занимается один из членов семьи, чтобы не утруждать остальных совладельцев.
- Потребность в доверенности может возникнуть, если один из супругов дал согласие на покупку/продажу квартиры своей половины, если другое не предусмотрено брачным договором.
При этом, основным законодательным документом, на основании которого регулируется данный вид оформления ДКП, является ГК РФ, где отмечены следующие статьи:
- Ст. 454 – 491 ГК РФ – регламентирующие общие положения купли/продажи.
- Ст. 549 – 558 – отображающие порядок реализации недвижимости.
- Ст. 182 – 189 ГК РФ, где отображены правила представительства и доверенности.
Кроме ГК РФ, вопросы купли-продажи жилья регулируются законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на … имущество …».
Когда и в каких случаях используется договор купли-продажи квартиры по доверенности?
Использование представителя при оформлении ДКП жилплощади регламентируется ГК РФ в том случае, если одна из сторон, при заключении такой сделки, не может лично присутствовать при подписании такого соглашения. Для оформления сделки представитель должен иметь нотариально оформленную доверенность, предоставляющую полномочия по подписанию ДКП квартиры. Причиной отсутствия одной из сторон при оформлении ДКП квартиры может быть:
- Ухудшение здоровья.
- Временный отъезд или проживание в другом населенном пункте.
- Недостаток времени (занятость на работе, потребность присутствия в день подписания на другом важном мероприятии).
В таких обстоятельствах у нотариуса осуществляется выписка доверенности, с обозначением полномочий, на основании которых представитель получает право на оформление ДКП жилья.
Примечание. Если одна из сторон сделки находится в тюремном заключении, в лечебном или социальном учреждении, на армейской службе, доверенность оформляется не нотариусом, а другими уполномоченными лицами, перечень которых представлен в ст. 185.1 ГК РФ.
Порядок оформления договора купли-продажи квартиры по доверенности
Перед оформлением ДКП квартиры представителем одной из сторон требуется обратиться к местному нотариусу для получения доверенности. Вид данного документа зависит от полномочий, которые доверительному лицу предоставляет сторона сделки. Доверенность может быть:
- Генеральной – предоставляющей возможность распоряжаться недвижимостью, с правом подписания договора, проведения расчетом между сторонами и т.д.
- Специальная или разовая – разрешающей только отмеченные действия в доверенности, и теряющей силу после совершения сделки.
Примечание. Представителем стороны может быть лишь совершеннолетний и дееспособный человек. При этом, одно и то же лицо, не может одновременно выступать от имени обеих сторон (п. 3 ст. 182 ГК РФ).
При оформлении нотариальной доверенности, согласно ст. 333.24 НК РФ, установлена госпошлина в сумме 100 рублей для родственника или 500 рублей – при выписке доверенности на стороннее лицо. Дополнительно придется оплатить услуги по составлению текста, распечатке, копированию и прочих действий, выполняемых нотариусом.
Алгоритм действий по оформлению ДКП квартиры осуществляется в следующем порядке:
- Поиск покупателя и согласование условий продажи.
- Подготовка документов и проверка полномочий представителя.
- Обсуждение условий предстоящего соглашения с доверенным лицом.
- При совместно нажитой жилплощади в период брака, получение письменного разрешения от супруга/супруги.
- Разрешение от ведомства опеки, если одной из сторон является несовершеннолетнее лицо.
- Подписание ДКП представителем на основании предъявленной нотариальной доверенности.
- Подача документов в Росреестр или МФЦ для регистрирования перехода прав на владение квартирой. При этом, издержки по переоформлению несет сторона, отмеченная в ДКП.
Примечание. ДКП квартиры непременно заверяется у нотариуса, если:
- Осуществляется сделка доли жилплощади, принадлежащей совладельцам при их согласии.
- Стороной выступает несовершеннолетнее или недееспособное лицо.
Как заполнить договор купли-продажи квартиры по доверенности в 2022 году?
Унифицированного шаблона ДКП квартиры по доверенности – законодательством РФ не предусмотрено. Такой документ не отличается от типового ДКП недвижимости. Отличием является лишь то, что в преамбуле соглашения, кроме реквизитов лиц, между которыми осуществляется сделка, отображаются реквизиты их представителей и доверенностей, которые являются непременным приложением соглашения.
ДКП квартиры заполняется на стандартном листе бумаги, формата А4. Документ может быть заполнен вручную, пастой черного или синего цвета, или в распечатанном виде, после набора на компьютере. При заполнении документа вручную нужно использовать разборчивый почерк. Документ не должен содержать ошибок, исправлений и зачеркиваний.
Заполнение документа необходимо осуществлять:
1) С отображения его названия.
2) Ниже нужно отметить населенный пункт, где заполняется документ и дату его составления.
3) Следующим пунктом является заполнение преамбулы, где указываются:
- реквизиты Продавца и Покупателя, с обозначением:
- Ф.И.О. сторон.
- Адресов регистрации и фактического нахождения.
- Паспортных данных.
- Сведения о доверенных лицах, представляющих интересы сторон, с указанием таких же реквизитов.
- Реквизитов предъявленных доверенностей.
4) Далее требуется перейти к заполнению следующего раздела «Предмет договора». Здесь потребуется описать отчуждаемую квартиру с обозначением:
- Кадастрового номера недвижимости.
- Адреса ее нахождения.
- Общей площади.
- Численности комнат.
- Этажности и прочих параметров.
5) Затем нужно описать реквизиты правоустанавливающих документов. Сюда можно отнести:
- Выписку из ЕГРН на право владения жильем.
- Предыдущий ДКП квартиры.
- Дарственную.
- Свидетельство о наследстве и т.д.
6) Следующий раздел, «Стоимость и ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ», заполняется с указанием цены недвижимости цифровым значением и прописью. При этом, Продавец гарантирует, что:
- Квартира годится для проживания и соответствует требованиям законодательных норм для жилых помещений.
- Сведения о способе осуществления расчетов и в какой валюте их проводить с обозначением сроков платежа.
- Данные о долгах по ЖКУ и в какой срок Продавец собирается их погасить.
7) Порядок передачи. Здесь требуется заполнить гарантии Продавца о том, что квартира не обременена, не находиться под арестом, замечания, которые обнаружены при осмотре и передаче недвижимости.
8) Также нужно отметить порядок передачи квартиры с обозначением момента принятия в собственность Покупателем и каким документом это осуществляется, кому вручаются ключи от квартиры, а также – на кого ложится бремя расходов по переоформлению собственности в Росреестре.
9) Кроме этого, нужно будет изложить информацию о прописанных лицах и, если таковые имеются, отобразить сроки их выписки.
10) Завершающим этапом оформления ДКП является заполнение раздела «ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ» где прописывается:
- Срок вступления ДКП в силу, а также продолжительность его действия, с указанием момента его завершения.
- Порядок разрешения споров, при их возникновении.
- Число экземпляров, обладающих одинаковым юридическим статусом.
11) В конце договор обязан быть подписан доверенными лицами, представляющими интересы сторон, с расшифровкой фамилий подписантов.
ДКП жилплощади по доверенности обязан быть заполнен в 3-х экземплярах (по одному для сторон, заключивших сделку, третий – для Росреестра, при оформлении перерегистрации права собственности на переданную квартиру.
После получения Покупателем выписки из ЕГРН, свидетельствующей о занесении в базу данных Росреестра права собственности, Покупатель становиться полноправным владельцем квартиры.
Примечание. Данная форма ДКП квартиры не является обязательной. Стороны могут составить такой документ с заполнением дополнительных разделов, предусматривающих подробное описание обязанностей и прав сторон, а также, ответственности за невыполнение договорных условий.
Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности
Скачать бланк и образец
Риски покупки недвижимости по доверенности
Составляя ДКП жилого помещения по доверенности, нужно быть особенно внимательным, как Продавцу, так и Покупателю, чтобы не «нарваться» на мошеннические схемы подобных сделок. При этом, проблемы с оформлением ДКП могут возникнуть не только в результате умышленных противоправных действий, но при ошибках, который могут совершить стороны, из-за отсутствия опыта по оформлению ДКП.
Для снижения риска допущения каких-либо ошибок и, чтобы не потерять деньги, причем довольно немалые, при оформлении сделки по доверенности, рекомендуется обратится к профессионалам (к нотариусу или к опытному юристу), которые не только правильно оформят все документы, но и проверят квартиру на юридическую «чистоту», а также дадут дельные советы.
Планируя приобрести квартиру, продаваемую по доверенности, покупателю нужно будет убедиться, что:
- Квартира продается реальным владельцем.
- Владелец жилплощади является дееспособным лицом.
- На доверителя не оказывается принуждение со стороны третьих лиц.
- Срок действия доверенности не закончен.
При этом, могут быть следующие риски:
- Доверенность может быть подделана или составлена на основании украденного или поддельного паспорта.
- Возможен вариант, когда нотариус и представитель владельца квартиры действуют по совместной мошеннической схеме.
- Владелец жилья подписал доверенность в результате принуждения.
- Отмена доверенности накануне совершения сделки.
- На момент оформления ДКП, доверитель умер или пропал без вести, но имеются наследники на проданную недвижимость.
Любой из перечисленных вариантов может привести к оспариванию сделки, как собственником квартиры, так и его родственниками. При таких обстоятельствах Покупатель рискует потерять не только квартиру, но и деньги, вложенные в нее.
Риски продавца могут возникнуть в следующих вариантах:
- Лицо, которому выписана доверенность, является не ярко выраженным психологически нездоровым человеком или не обладает необходимыми знаниями для выполнения возложенных на него обязательств согласно закону.
- Человек, получивший доверенность – мошенник.
Иногда может случиться так, что владелец квартиры даже не подозревает, что его недвижимость выставлена на реализацию по доверенности. Такое может быть, если:
- Доверенность является поддельной;
- Мошенник, выдавая себя за собственника квартиры, имея паспорт того, получает у нотариуса доверенность на ее реализацию.