Магазин относится к коммерческой недвижимости, поэтому договор купли-продажи (ДКП) магазина регламентируется законодательными нормами РФ именно этого сегмента. ДКП магазина аналогичен ДКП бизнеса и приобрести такой объект без оформления такого соглашения невозможно.
ДКП магазина регулирует правоотношения между участниками сделки, обеспечивая передачу прав собственности покупателю при окончании сделки.
На что обратить внимание при покупке магазина?
Если покупатель принял решение о приобретении магазина с находящимся в нем товаром, то накануне покупки требуется организовать ревизию. В приложении к ДКП требуется перечислить весь товар, передающийся во владение покупателю. Чтобы после оформления ДКП стороны не столкнулись с правовыми проблемами, требуется обратить внимание на следующие моменты:
- В первую очередь требуется проверить, что Продавец имеет право на продажу магазина, то есть является его владельцем.
- Покупателю надо будет убедиться, что магазин не заложен, не находится под арестом или под каким-либо другим обременением. Для этого Продавец обязан предъявить все правоустанавливающие документы на магазин. Документы необходимо представить в оригинале.
- Потребуется убедиться, что объект обладает коммерческим статусом, а не жилой недвижимостью.
- Особенно нужно проверить статус земельной делянки, на которой размещен магазин. Если земельный участок арендуется, понадобится обратиться к его владельцу и договориться о возможности перезаключения договора аренды, в случае приобретения магазина.
- Также, рекомендуется проверить известность магазина и наличие постоянных клиентов.
Примечание. Если, после проверки всех документов у Покупателя возникнут сомнения в порядочности продавца и действительности документов, то рекомендуется обратиться за помощью к профессиональному юристу.
(Видео: “ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ”)
Как составить договор купли-продажи магазина в 2022 году?
Составление ДКП магазина в 2022 году регламентируется гл. 30 ГК РФ, где предусмотрено, что:
- Согласно общепринятых правил, ДКП магазина обязан составляется письменно.
- Число экземпляров такого документа обязано соответствовать числу сторон соглашения.
- Сторонами ДКП магазина могут быть граждане РФ, иностранные граждане, лица без гражданства, фирмы, как российские, так и зарубежные, общественные объединения и т.д.
- Если предметом ДКП является магазин, который является совместной собственностью супругов, то для оформления ДКП понадобится разрешение супруга/супруги продавца (ст. 35 СК РФ).
- Если магазин является коллективной собственностью учредителей, то понадобится их согласие на его продажу.
- Если реализация магазина осуществляется вместе с жилым помещением, участником соглашения понадобиться оформить два ДКП — ДКП магазина и договор аренды недвижимости.
- ДКП становится заключенным с даты госрегистрации сделки в налоговых ведомствах и Росреестре.
- Нотариальное подтверждение ДКП магазина в 2022 году не является обязательной процедурой.
При составлении ДКП магазина надо иметь ввиду, что утвержденного унифицированного шаблона такого документа не существует. ДКП магазина имеет стандартную форму и при его заполнении требуется отобразить следующие разделы:
1) Место и дату составления документа.
2) Преамбулу, с отображением реквизитов сторон, в том числе:
- Ф.И.О. сторон или наименования фирмы.
- Паспортных данных участников сделки или основание для заключения ДКП (для юр. лица).
3) Предмет договора, где понадобиться отобразить:
- Адрес магазина.
- Его общую площадь.
- Назначение здания или сооружения (оптовая/розничная торговля).
- Детальное описание инженерных коммуникаций, оборудования, подъездных путей, противопожарной и охранной сигнализации, системы пожаротушения и т.д.
- Подтверждение того, что магазин является собственностью продавца.
- Утверждение, что магазин не находится на обременении, то есть, не заложен, не находится под арестом и на него не претендуют третьи лица.
4) Цена договора и порядок оплаты. Здесь требуется отобразить:
- Стоимость объекта.
- Способ оплаты.
- Условия передачи магазина в собственность покупателя.
5) Порядок передачи магазина в собственность Покупателю. В данном разделе требуется обозначить:
- Сроки и порядок передачи магазина Покупателю.
- Алгоритм регистрации сделки в Росреестре.
- Распределение расходов по оформлению ДКП и его регистрации.
6) Ответственность сторон. Здесь прописываются штрафные санкции за нарушение условий ДКП, в том числе:
- Порядок начисления пени.
- Размер штрафа, за уклонение от регистрации сделки и т.д.
7) Порядок разрешения споров. Раздел служит для обозначения алгоритма разрешения спорных моментов между сторонами со ссылкой на законодательство РФ.
8) Заключительные положения. Здесь отображается:
- Момент вступления договора в силу.
- Варианты расторжения соглашения.
- Число экземпляров документа, имеющие одинаковую юридическую силу.
- Перечень приложенных документов, являющихся неотъемлемой частью соглашения.
9) Реквизиты и подписи сторон. Это завершающий раздел, где прописываются все данные об участниках сделки с их контактами и оставлено место для подписи составленного документа.
Образец договора купли-продажи магазина
Скачать образец, бланк
Процедура сделки
Покупка и продажа магазина является ответственным решением, в принятии которого требуется обладать юридическими знаниями процедуры оформления соглашения. Для гарантийного регистрирования ДКП магазина государственными ведомствами, участникам соглашения следует ознакомится с основными правилами оформления ДКП.
Процедура оформления соглашения состоит в выполнении следующих этапов:
- Определение рыночной цены магазина, проводимая Продавцом.
- Сбор продавцом требуемых документов для реализации торговой точки.
- Из-за большой стоимости сделки, до оформления сторонами основного соглашения заключается предварительный ДКП магазина, в котором Покупатель может внимательно изучить детали сделки.
- После этого стороны оформляют основной договор.
- Оплата стоимости покупки осуществляется при фактической передаче магазина, сопровождающих документов, ключей и подписания приемопередаточного акт.
- После выполнения перечисленных действий стороны подают документы в Росреестр для переоформления права собственности от Продавца к Покупателю.
- Получение Покупателем выписки ЕГРН, свидетельствующей о принадлежности магазина ему, становиться завершающей точкой в процедуре сделки.
Необходимые бумаги
Накануне реализации торговой точки, требуется собрать необходимые документы, которые понадобятся при оформлении сделки:
- Гражданские паспорта сторон.
- Если оформлением ДКП занимаются доверенные лица сторон, требуются доверенности, заверенные нотариусом. При этом, доверенные лица могут привлекаться любой стороной. Также надо отметить, что участники соглашения могут присутствовать после оформления всех документов лишь при подписании ДКП.
- Правоустанавливающие документы от продавца, удостоверяющие принадлежность магазина ему.
- Отчет об оценочной цене магазина.
- Кадастровый и технический паспорта на объект.
- Инвентаризационный акт, если реализация магазина осуществляется с товаром и оборудованием.
- Банковские реквизиты Продавца, если оплата осуществляется безналичным способом.
Кроме того, Продавцу понадобиться предъявить Покупателю разрешительные документы:
- Заключение СЭС об отсутствии нарушений (особенно в отношении продуктового магазина).
- Акт противопожарного ведомства о соответствии магазина нормам противопожарной безопасности.
- Прочие разрешительные акты, являющимися обязательными для легального функционирования магазина.
Как проверить подлинность документов?
Сегодня, благодаря наличию разной офисной технике, имеется возможность фабрикации различных документов, в результате чего сложно определить их подлинность. Поэтому, перед покупкой магазина, рекомендуется представленные документы Продавцом, проверить их на подлинность. Для проверки их подлинности понадобиться направить запросы в следующие ведомства:
- В ЕГРН – для удостоверения принадлежности реализуемого объекта и земельного участка под ним Продавцу. В этой же справке отражается наличие/отсутствие обременений на магазин.
- В БТИ – где в выданной справке отражается техническое состояние магазина. В данное ведомство можно не обращается, если Продавец предоставляет технический паспорт на магазин.
- В ФС судебных приставов – для убеждения, что в отношении Продавца отсутствует исполнительное производство, а также, отсутствует арест на продаваемый магазин.
- В ФНС – для убеждения, что Продавец не имеет налоговых задолженностей и срывов отчетности.
Заключение договора
Учитывая, немалую стоимость магазина, до оформления основного договора участники соглашения, обычно, заключают предварительное соглашение, чтобы Покупатель смог ознакомиться с деталями основного договора, а также смог убедиться в подлинности всех документов.
Обычно, в предварительном соглашении отмечается сумма неустойки при отказе от оформления основного ДКП.
Основной ДКП магазина обязан быть идентичным предварительному и оформляется в 3-х экземплярах:
- Для продавца.
- Для покупателя.
- Для регистрации в Росреестре.
При оформлении основного ДКП магазина необходимо отобразить следующие основные пункты:
- Место и дата его заполнения.
- Реквизиты сторон, с обозначением паспортных данных и адресов проживания.
- Точное описание реализуемого магазина.
- Характеристика объекта с указанием площади магазина, его местонахождения.
- Данные о земельной делянке под магазином, с указанием сведений о принадлежности земельного участка владельцу магазина или другому лицу.
- Информация о категории магазина с подтверждением, что объект относится к торговой категории.
- Цена магазина, с описанием способов оплаты (наличными или безналичным расчетом), а также передачи магазина покупателю. При продаже магазина в рассрочку непременно составляется график платежей.
- Процедура выполнения обязательств участниками соглашения.
- Ответственность участников соглашения при игнорировании договорных условий, с обозначением ответственности в денежном эквиваленте.
- Порядок передачи магазина от продавца к покупателю, например, путем составления приемопередаточного акта (ст. 556 ГК РФ).
- Подписи сторон.
После подписания заполненного документа, ДКП вступает в действие и стороны приступают к исполнению принятых договорных обязательств.
Как происходит расчет между сторонами?
Порядок взаиморасчетов между участниками соглашения оговаривается накануне оформления ДКП и оплата, обычно, осуществляется при подписании приемопередаточного акта. Оплата выполняется удобным для сторон способом. Как правило – это перечисление денег на банковский счет Продавца.
В то же время, при расчетах за купленный магазин можно воспользоваться следующими способами оплаты:
- Оплата наличными. Данные способ расчета рискован и при его осуществлении необходимо потребовать от продавца расписки, особенно, если оплата осуществляется до госрегистрации права собственности на магазин.
- Через банковскую ячейку. Это один из наиболее безопасных способов оплаты. Издержки за пользование ячейкой отображаются в ДКП магазина и, обычно, ложатся на плечи покупателя. В этом варианте, банковский работник выдает ключ Покупателю с правом передачи его Продавцу после переоформления права собственности.
- При помощи банковского аккредитива. Это также безопасный способ оплаты, осуществляемый безналичным переводом через открытый, накануне, счет. Процедура оплаты такая же, как и при предыдущем способе, т.е. оплата осуществляется после предъявления выписки ЕГРН Покупателем.
- Через нотариуса. Это безопасный способ, но довольно дорогой. Здесь нотариус является посредником, формируя депозитный счет, куда покупатель переводит деньги. Нотариусы за свои услуги в среднем требуют до 1,5% от стоимости ДКП.
Как происходит регистрация?
Переоформление права собственности на магазин от продавца к покупателю осуществляется через Росреестр. Для регистрации требуется сторонам подать заявление в данное ведомство с приложенным ДКП на магазин и всеми сопутствующими документами.
Способы обращения в регистрирующее ведомство:
- Личное обращение с предоставлением всего пакета документов.
- Подача документов представителем, при наличии доверенности, подтвержденной нотариусом.
- Обращение через портал «Госуслуги», путем заполнения заявления на регистрацию, с отправкой скан-копий документов. В этом варианте, заявитель должен быть зарегистрирован на портале.
- Обращение в МФЦ, куда подается заявление и документы.
Регистрация передачи права собственности магазина от Продавца к Покупателю является обязательной процедурой. ДКП без такой процедуры будет считаться недействительным.