Для улучшения условий жилья семей, содержащих детей, государством предусмотрен материнский капитал (МК), который может использоваться для оформления договора купли-продажи (ДКП) недвижимости.
Оформление ДКП с использованием МК не отличается от стандартного соглашения. МК, в этом случае, является лишь одним из источников оплаты, который отображается в разделе документа – «Порядок расчета». Учитывая, что такое соглашение заключается при государственной поддержке, то требование к оформлению такого ДКП должны быть соответствующие.
Можно ли приобрести часть квартиры на маткапитал?
Приобрести часть квартиры с использованием МК можно. Однако, разрешение на покупку доли жилплощади за счет средств МК ПФР выдает не в каждом случае. Зависит это от порядка оформления собственности.
Жилплощадь может быть поделена:
- На «идеальные» доли в процентном отношении к жилплощади, не позволяющая выделение доли в натуре.
- В натуральном состоянии, когда каждый владелец жилья знает комнату, которая принадлежит ему.
Таким образом, использование МК для приобретения доли в квартире допускается лишь при втором варианте деления квартиры. То есть, приобретение части однокомнатной квартиры за счет МК не допускается (№ 256-ФЗ от 29.12.2006).
В каких случаях покупка с материнским капиталом невозможна?
На сегодняшний день, для поддержки молодых семей, воспитывающих детей, государство выделяет МК, который можно использовать для приобретения жилья. Сложно предсказать долгосрочность действия такой государственной программы, поэтому, полученный сертификат МК стоит использовать, не откладывая в долгий ящик.
Однако, надо иметь ввиду, что МК допускается использовать не во всех случаях при покупке жилья. Так, например, владелец сертификата МК не сможет использовать выделенные средства для приобретения:
- Земельного участка.
- Жилья вне населенных пунктов.
- Квартиры или дома, которые не соответствуют жилым и санитарным нормам (СанПиН).
- Нежилого или подвального помещения, в том числе, дачи, не имеющей статуса жилплощади.
- Жилого дома, имеющего более 3-х этажей.
- Вторичного жилья, с износом более 50%.
- Недвижимости, которую продавец не может подтвердить выпиской из ЕГРН.
- Также нельзя будет купить часть квартиры либо комнату в «коммуналке», если она не выделена отдельным объектом.
Список необходимых документов
Для оформления ДКП жилья с использованием средств МК потребуется предъявить определенные документы. Собственнику жилья, являющимся продавцом понадобиться предоставить:
- Паспорт или другое удостоверение личности.
- Правоустанавливающие документы на продаваемое жилье (выписку из Росреестра).
- Реквизиты банковского счета, куда будут перечислены средства из МК.
Покупатель обязан будет предъявить:
- Документы, подтверждающие личность всех лиц, на которых будут оформляться жилплощадь (паспорта родителей и детей старше 14-ти лет, и свидетельства о рождении несовершеннолетних детей).
- Сертификат МК.
- Если жилплощадь приобретается под ипотеку, понадобиться предъявить кредитный договор с банковским учреждением.
- Если ДКП оформляется мужем, понадобиться разрешение собственницы сертификата МК, заверенное нотариусом, так как в соответствии с законодательством РФ средствами МК вправе распоряжаться только лицо, записанное в сертификате (обычно – это мать).
Как заполнить договор?
Заполнение ДКП с использованием сертификата МК осуществляется таким же образом, как и стандартное соглашение. Отличительной особенностью при заполнении документа является отображение источника оплаты в разделе «Стоимость и Порядок расчета».
Кроме этого, если при оформлении стандартного ДКП участвуют два участника сделки: продавец, являющийся владельцем квартиры, и покупатель, то при оформлении ДКП недвижимости с использованием МК, в сделке участвуют три стороны: владелец квартиры – в качестве продавца, покупатели и ПФР.
В остальном, ДКП с использованием сертификата МК заполняется таким же образом, как и стандартное соглашение. При этом, если доля жилья оформляется на несовершеннолетнего ребенка, то от его имени выступают его родители. Член семьи, которому исполнилось 14 лет сам расписывается в ДКП, но с согласия родителей.
Еще к одной отличительной особенности ДКП с МК можно отнести следующий момент:
Если в стандартном соглашении при возникновения финансовых проблем, продавец вправе остановить (прекратить) реализацию недвижимости, то при оформлении ДКП с МК это возможно осуществить лишь в судебном порядке.
Содержание договора
Любой гражданско-правовой договор обязан оформляться в соответствии с ГК РФ и другими законодательными номами РФ. При этом, необходимо помнить о практике оформления соглашений, применяемых при их оформлении.
При составлении ДКП с использованием МК необходимо особенно внимательно отнестись к содержанию документа, так как в этом случае, правильность оформления ДКП проверяется ПФР.
Такой ДКП обязан содержать следующие сведения:
1) Документ должен получить название с присвоенным номером, а также в нем необходимо указать место заполнения документа и дату.
2) Затем заполняется преамбула, где отображаются реквизиты сторон с обозначением сведений о продавце и покупателей:
3) Если продавец является физлицом, то понадобиться отобразить:
- Его Ф.И.О.
- Паспортные данные.
- Место прописки и фактического проживания.
4) Если продавец является юр. лицом, то потребуется прописать:
- Его организационно-правовую форму.
- Название.
- Место нахождения фирмы и регистрации в налоговой инспекции.
- Основной государственный номер регистрации.
- ИНН налогоплательщика.
- Должность и Ф.И.О. представителя юр. лица.
- Основание для полномочий подписывать ДКП с обозначением реквизитов доверенности, Устава или Приказа о назначении на должность.
Примечание! Также в ДКП с юр. лицом рекомендуется обозначить его КПП, расчетный счет и обслуживающий банк. Обычно, такие данные отображаются в конце документа в разделе «Адреса и реквизиты сторон».
5) В отношении покупателей рекомендуется обозначить следующие идентифицирующие данные:
- Ф.И.О.
- Место и дата рождения.
- Гражданство.
- Пол.
- Паспортные реквизиты или данный другого удостоверения личности.
- Место прописки и фактического проживания.
Примечание! В ДКП рекомендуется прописывать в качестве покупателей всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних лиц, с указанием, что они действуют от имени одного из родителей.
6) Предмет договора. Предметом сделки может быть недвижимость, выраженная квартирой, домом или долей жилья, обладающая статусом жилого помещения и состоящая в кадастровом учете. Права на реализуемую недвижимость обязаны быть зарегистрированы в Росреестре, подтверждаемые выпиской из ЕГРН.
7) Стоимость и порядок расчета. Здесь нужно отобразить цену недвижимого имущества цифрами и подтвердить сумму прописью. Кроме этого необходимо обозначить источник платежа с указанием:
- Размера платежа из собственного источника.
- Размера платежа и средств МК с отображением реквизитов сертификата.
8) Также нужно будет обозначить реквизиты банковского счета продавца, куда будут перечислятся средства МК.
9) Права и обязанности сторон. Данный раздел является стандартным и содержит такие же сведения как в ДКП без участия МК. К главной обязанности продавца относится передача жилого помещения, а обязанностью покупателей является принятие недвижимости и оплата согласно условиям ДКП.
10) Переход права собственности. В этом разделе нужно отобразить момент переоформления прав на жилплощадь, который обязан подтверждаться получением покупателями свидетельства в Росреестре. При этом, здесь прописываются условия, которые должны быть выполнены для регистрации сделки в Росреестре.
11) Ответственность сторон. Этот раздел можно не прописывать отдельно. Достаточно будет обозначить стандартную формулировку, с обозначением, что стороны несут ответственность за нарушение договорных условий и отображение достоверных сведений, согласно действующему законодательству РФ.
12) Порядок разрешения споров. В подобных ДКП отмечается редко, но чаще всего раздел может быть заполнен в следующей формулировке: «Спорные моменты разрешаются переговорным путем, а при не достижении результатов – через суд».
13) Заключительные положения. В этом разделе обычно отображается следующая информация:
- Сведения об отсутствии/наличии ограничений и претензий со стороны третьих лиц.
- Распределение расходов по оформлению ДКП.
- Подтверждение добровольного оформления сделки.
- Число заполненных экземпляров, обладающих одинаковым юридическим статусом.
14) Подписи сторон. ДКП обязан быть подписан всеми сторонами, с расшифровкой фамилий, в противном случае он не будет признан действительным. От имени несовершеннолетних лиц подпись в ДКП ставит их законный представитель.
Примечание! Если продавцом является юр. лицо, то его подпись скрепляется печатью предприятия.
Образец договора купли продажи квартиры за счет собственных средств и средств из материнского капитала
Скачать
Регистрация в Росреестре
Подписанный ДКП c использованием МК отсылается в Росреестр для осуществления регистрации по переоформлению права владения приобретенной недвижимости. Запрос о регистрации сделки с приложенным ДКП можно отправить через МФЦ или подать нотариусу (если документ заверен им). Дополнительно, кроме заявления и ДКП, участники сделки обязаны предъявить:
- Паспорта и свидетельства о рождении каждого участника соглашения.
- Правоустанавливающие документы продавца, в т.ч. справку из ЕГРН.
- Справку из домовой книги о наличии/отсутствии зарегистрированных лиц.
- Сведения об отсутствии задолженности по ЖКУ.
- Квитанцию о перечислении госпошлины.
Как избежать отказа в регистрации купли-продажи в Росреестре?
ДКП недвижимости становится завершенным лишь после государственного регистрирования сделки, которая осуществляется после подачи запроса сторонами с приложенными документами, включая ДКП. Иногда случается, что после отправки документов в Росреестр, неожиданно приостанавливается процедура переоформления прав собственности, согласно закону № 218-ФЗ, от 13.07.2015 года, где прописаны основания для приостановления процедуры, и даже для отказа в регистрации.
В большинстве своем, отказ от регистрации выносится в результате невнимательной подготовки сопровождающих документов, к примеру:
1) В правоустанавливающем документе и ДКП выявлены:
- Разночтения паспортных реквизитов, из-за чего невозможно идентифицировать участника соглашения.
- Не отображена дата рождения покупателя.
- Обнаружены исправления, которые не заверены должным образом и т.д., что не соответствует требованиям законодательных норм РФ.
2) Госпошлина за регистрирование прав собственности перечислена в неполном размере.
Чтобы сократить количество отказов в регистрировании прав собственности, специалистами Росреестра разработана памятка для лиц, пожелавших выполнить регистрирование прав на недвижимость.
По ипотеке:
При подаче запроса на выдачу закладной нужно проверить, что закладная раньше не была выдана, а в ЕГРН есть данные о регистрировании ипотеки.
При изменении характеристик объекта:
При подаче запроса о внесении правок в технические параметры объекта недвижимости, включая изменение площади недвижимости, нужно проверить, что в предоставленных документах прописана информация о причинах изменений параметров, а также информация о документах, удостоверяющих правомерность осуществленной перепланировки (акт МВК).
При регистрировании переоформления права на долю:
Если осуществлено отчуждение постороннему лицу доли общей собственности, нужно проверить, что правоустанавливающий документ заверен нотариусом.
При записи о невозможности регистрирования права собственности без личного участия:
При отправке запроса о внесении записи о недопущении регистрирования права без личного присутствия нужно убедиться, что запись не внесена раньше, а также, что лицо, обозначенное в запросе в качестве владельца недвижимости, обладает правом собственности на реализуемый объект.
При отправке запроса о погашении записи о недопущении регистрирования права без личного присутствия нужно проверить, что такая запись отображена в ЕГРН по указанному объекту.