Если квартира является коллективной собственностью нескольких лиц, это не должно ущемлять прав отдельных собственников, решивших распорядиться своей долью. Один из документов, который вправе на законодательном уровне обеспечить реализацию своей доли в квартире, является договор купли-продажи (ДКП).
Данный документ обладает рядом особенностей при оформлении соглашения. Гражданам РФ предоставлено право отчуждения и приобретения доли жилой площади, при условии соблюдения требований законодательства РФ.
Форма, структура
ДКП доли в квартире предполагает письменную форму (ст. 550 ГК РФ). Оформление такого соглашения нуждается в обязательном нотариальном удостоверении (п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015).
Переход права собственности доли в жилой площади осуществляется путем госрегистрации в Росреестре.
Если владельцем доли жилья является несовершеннолетнее лицо, то при ее реализации привлекаются попечительские структуры, без письменного разрешения которых сделка не будет признана законной. Согласие структур опеки понадобится также при реализации доли недееспособным лицом.
(Видео: “Договор купли-продажи доли в квартире: образец 2020”)
Как определить и разделить долю в квартире?
Долю в жилплощади можно выделить следующими способами:
- Идеальным разделением площади. В этом варианте выделяется часть от общей площади квартиры. Например, доля составляет 1/2 или 1/3 от общей жилплощади. Здесь отсутствует конкретная комната. При приобретении идеальной доли, Покупателю надо будет договариваться с совладельцами жилья о правилах проживания. Если с совладельцами не удастся договориться, вопрос придется разрешать через суд (п. 37 постановления Пленума ВС и ВАС РФ № 6 от 01.07.1996 г.).
- Реальным выделением площади. Например, одна комната занимает площадь – 36 м², а вторая – 18 м². Если доля квартиры составляет 36 м², то в этом варианте Покупатель покупает конкретную комнату, в которой он сможет проживать, и другие совладельцы не вправе будут претендовать на нее. В этом случае, оформляя ДКП, понадобиться уточнить правила пользования помещениями общего пользования (коридором, кухней, ванной).
Какие важные моменты нужно учесть при купле-продаже доли?
При намерении продать долю в жилплощади потребуется учесть следующие моменты:
- Согласно законодательству РФ в каждом регионе утверждена минимальная площадь, которая положена одному гражданину. Например, в Москве такая площадь составляет 10 кв. м.
Исходя из вышеизложенного, в квартирах:
- площадью от 30 до 60 м2 допускается реализация доли не меньше 1/4.
- площадью от 60 до 120 м2 – не меньше 1/10.
- площадью свыше 132 м2 – не меньше 1/15.
- Если доля в квартире реализуется несовершеннолетним лицом, то в этом варианте понадобится письменное согласие его родителей или попечительских структур, иначе сделка будет незаконной.
- Если доля в жилплощади находится в ипотеке, то здесь понадобится разрешение банка на продажу объекта. Дальнейшая процедура зависит от условий кредитного учреждения (например, погасить задолженность Продавцу или переложить долг Покупателю, при согласии того).
- Если квартира приобретена в браке, то для реализации доли требуется письменное согласие второй половины четы, заверенное нотариально.
- При коллективном владении жилплощадью, надо обратить внимание на письменное согласие совладельцев на сделку, подтвержденное нотариусом. Наиболее оптимальным решением реализации доли является продажа другому совладельцу. В этом варианте, не понадобиться ожидать 30 дней после объявления о продаже доли. Сделка оформляется после наличия такого согласия.
Примечание. Если долю намерены приобрести два совладельца одновременно, обстоятельства осложняются. Ее решение зависит от Продавца, то есть он может:
- Продать долю первому совладельцу, который откликнулся.
- Разделить свою долю между претендентами.
- Выбрать покупателя по своему усмотрению.
Подводя итоги, надо отметить, что Покупатель обязан проверить все перечисленные выше моменты и разрешения, с документальным подтверждением, в противном варианте сделка не будет признана законной.
Какие нужны документы для заключения договора
Оформление любых соглашений, связанных с подписанием ДКП всегда сопровождается приложенными документами, подтверждающими законность сделки.
Такими документами, сопутствующими заключению ДКП доли в квартире, являются:
- Гражданские паспорта сторон или другие удостоверения, подтверждающие личность.
- Если ДКП оформляется представителем какой-либо стороны, понадобиться представить доверенность, заверенная нотариусом.
- Справка о принадлежности доли Продавцу или выписка из ЕГРН.
- Правоустанавливающие документы, удостоверяющие получение Продавцом доли (наследство, дарственная, ДКП).
- Выписка из лицевого счета, подтверждающая отсутствие задолженности по ЖКУ.
- Кадастровый паспорт, где отображены параметры доли квартиры.
- Технический план, который свидетельствует об отсутствии противоправной перепланировки.
- Письменные отказы совладельцев жилплощади от приобретения доли (расписки, квитанции о рассылке извещений).
- Письменное согласие второй половины четы, если доля приобретена в браке.
- Письменное согласие попечительских структур, если Продавцом является несовершеннолетнее или недееспособное лицо.
Примечание. ДКП доли квартиры требует непременного участия нотариуса для заверения документа.
Инструкция по составлении договора купли-продажи доли в квартире в 2022 году?
ДКП доли жилплощади не обладает утвержденным шаблоном, однако при его формировании требуется руководствоваться наработанными определенными требованиями, предъявляемыми к подобным документам.
Документ может формироваться на стандартных листах формата А4. Заполнение допускается, как вручную, так и в печатном виде. При этом, не допускаются ошибки, исправления и зачеркивания.
ДКП, как правило, составляется в 3-х экземплярах: – по одному каждой стороне и третий экземпляр – для подачи вместе с прочими документами в Росреестр.
В ДКП потребуется отобразить следующую информацию:
1) Как и любой документ, начинать заполнение соглашения требуется с его названия: «Договор № …»
2) Ниже должен быть отображен пункт с указанием места и даты составления соглашения.
3) В следующем пункте заполняется преамбула, где обозначаются персональные сведения о сторонах, с указанием:
Для физлиц:
- Их Ф.И.О.
- Паспортных реквизитов.
- Регистрационных адресов.
Если в сделке участвует юр. лицо, то потребуется прописать:
- Название предприятия.
- Адрес его местонахождения.
- Ф.И.О. представителя предприятия.
4) Здесь же отмечаются роли участников сделки, с обозначением Продавца и Покупателя.
5) Предмет договора. В данном разделе прописывается техническое состояние доли квартиры с отображением:
- Адреса нахождения самой квартиры.
- Общей площади и площади доли.
- Количества комнат.
- На каком этаже расположена.
- Кадастровый номер.
- Реквизитов документа, свидетельствующего о принадлежности доли Продавцу.
- Гарантии Продавца, что доля в квартире не имеет обременений.
6) Цена и порядок расчетов. Здесь требуется прописать стоимость реализуемой доли (цифровым показателем и прописью), условия и способ оплаты, а также момент окончательного расчета.
7) Также в ДКП нельзя не отметить «Обязанности сторон», с описанием алгоритма передачи доли в квартире. Каким документом фиксируется факт передачи и прочие обязательства сторон по исполнению условий соглашения.
8) Дополнительные условия. Данный раздел служит для отображения условий, упущенных в предыдущем тексте соглашения, в том числе:
- Момент вступления ДКП в силу.
- Ссылки на законодательные нормы РФ являющимися основанием для заключения данного соглашения.
9) Заключительные положения. В разделе отмечается:
- Список оставшихся дольщиков.
- Наличие/отсутствие претензий друг к другу.
- Распределение расходов по оформлению ДКП.
- Число подписанных экземпляров, имеющих одинаковую силу.
10) Подписи сторон. Раздел является завершающим в составленном соглашении. Стороны обязаны подписать документ с расшифровкой фамилий.
После подписания ДКП стороны должны заверить соглашение у нотариуса и все документы представить в Росреестр, для переоформления прав собственности на долю в квартире от Продавца к Покупателю.
Обязательные пункты
Несмотря на то, что ДКП доли жилплощади не имеет утвержденного шаблона, он обязан содержать следующие основные разделы:
- «Шапку».
- Основную часть.
- Заключительные положения.
1) В «шапке» отображаются следующие пункты:
- Название документа.
- Место и дата формирования соглашения.
- Преамбула, с обозначением реквизитов сторон.
2) Основная часть состоит из:
- Предмета договора, где отмечаются характеристики и основные параметры реализуемого объекта.
- Цены и алгоритма расчетов, с описанием момента и способа осуществления расчетов за приобретенную долю жилплощади.
- Обязанностей сторон, где отмечаются обязательства сторон по алгоритму передачи объекта, с обозначением формы акта, фиксирующего факт передачи.
3) Заключительная часть включает в себя:
- Дополнительные условия, где отмечается момент вступления соглашения в силу.
- Заключительные положения, с обозначением числа подписанных экземпляров, имеющих одинаковый юридический статус, а также момента переоформления прав собственность на приобретенную долю в квартире.
- Подписи сторон, с расшифровкой фамилий.
Основные реквизиты документа
При формировании ДКП доли в квартире требуется заполнить основные реквизиты документа, которые представляют собой существенные условия соглашения.
К таковым относятся:
1) Заголовок соглашения, с присвоением ему номера.
2) Место и дата подписания ДКП.
3) Преамбула, включающая отображение сведений о сторонах соглашения, с указанием:
- Полного наименования участников соглашения.
- Паспортных данных сторон.
- Их адресов проживания.
4) Предмет ДКП, где отображается:
- Название объекта.
- Параметры доли жилплощади.
- Реквизиты документов, удостоверяющих принадлежность доли Продавцу.
- Перечисление прочих справок, требуемых, согласно законодательных норм РФ, при оформлении ДКП.
5) Стоимость и порядок расчетов.
6) Порядок передачи доли жилплощади.
7) Подписи участников соглашения.
Без наличия любого из перечисленных сведений в ДКП, такой документ не получит законного юридического статуса.
Образец договора купли-продажи доли квартиры в 2022 году
Скачать бланк и образец
Процедура регистрации прав собственности на приобретенную долю в квартире в Росреестр
Регистрирование прав собственности на приобретенную долю в квартире является завершающим этапом ДКП. Для осуществления процесса регистрирования требуется предоставить в Росреестр следующие документы:
- Заявления сторон.
- Гражданские паспорта участников сделки.
- ДКП доли в квартире.
- Приемопередаточный акт объекта.
- Документы, удостоверяющие рассылку оповещений с предложением покупки доли в жилплощади и отказ совладельцев от ее приобретения.
- Документ о согласии второй половины четы на продажу доли, если квартира приобретена в браке.
- Квитанция о перечислении госпошлины.
После получения выписки ЕГРН, свидетельствующей о включении в базу данных Росреестра прав собственности на долю в квартире, Покупатель становится полноправным владельцем жилплощади.
Примечание. Альтернативным способом регистрирования сделки является подача перечисленных документов в МФЦ или отправка документов через портал «Госуслуги» (для зарегистрированных пользователей).
Возможность преимущественного выкупа доли другими собственниками
Накануне намерения реализации доли в квартире продавцу понадобится вначале оповестить об этом совладельцев. Без подтверждения о рассылке таких оповещений – подписанное соглашение не будет иметь законной силы.
Согласно ст. 250 ГК РФ, преимущественным правом покупки доли в квартире обладают совладельцы. Поэтому, если Продавец найдет Покупателя на стороне, то он обязан в первую очередь предложить свою долю одному из совладельцев общей собственности, либо предоставить письменные отказы совладельцев от данной покупки.
Такое же правило относится и к отдельной комнате коммунальной квартиры.
Если желающих приобрести долю среди совладельцев – несколько, то выбор – кому продать свою долю – остается за Продавцом.
Стоимость оформления договора
Стоимость ДКП доли в квартире в 2022 году зависит от способа оформления сделки.
- Если документ заполняется самостоятельно, то затраты будут состоять из оплаты за нотариальное заверение соглашения плюс госпошлина за регистрирование прав собственности.
- Если стороны обратятся в юридическую контору для оформления ДКП, то к перечисленным расходам добавятся издержки за услуги, оказываемые юридическим учреждением по оформлению соглашения.
Участникам соглашения остается лишь распределить расходы между собой. Чаще всего данные расходы участники сделки делят пополам.
Общие расходы при оформлении ДКП доли в квартире состоят:
- Из почтовых затрат, при рассылке оповещений совладельцам или же оповещение нотариусом, составляющих от 500 до 2000 рублей.
- Госпошлины на оформление ДКП, равной 0,5 % от суммы соглашения, но не меньше 300 рублей.
- Формирование ДКП колеблется от 2000 до 6000 рублей.
- Регистрирование права собственности доли в Росреестре составляет 2000 руб. При регистрировании через интернет-портал полагается скидка 30 %, то есть, при таком способе регистрирования придется заплатить лишь 1400 рублей.
Таким образом, по самым экономичным расчетам сопровождение ДКП может обойтись участникам сделки от 5000 до 6000 рублей, а при максимальным – до 12000-15000 рублей.