Договор купли продажи (ДКП) домостроения с делянкой земли обладает своими особенностями. Реализуемое домостроение нераздельно привязано к земельному наделу, на котором оно построено. Поэтому, при оформлении ДКП, требуется это учитывать.
Для правильного составления такого соглашения с учетом его особенностей рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу или к сотруднику многофункционального центра (МФЦ).
Особенности сделки
Оформление ДКП участка с домом регулируются законодательством РФ, а именно:
- Земельным кодексом (ЗК) РФ.
- Гражданским кодексом (ГК) РФ.
ДКП дома с участком, практически, не отличается от подобных договоров по реализации недвижимости, то есть, таким же образом составляется письменное соглашение, с последующим государственным регистрированием сделки.
К особенностям оформления данной сделки можно отнести:
1) Обязательное отображение в ДКП существенных условий – предмета и его стоимости.
2) Непременное предоставление правоустанавливающих документов, в том числе:
- кадастрового номера недвижимости;
- новых сведений о недвижимости (при их наличии);
- данных о прекращении существования недвижимости.
- Для более точной идентификации участка с домом к ДКП требуется прикрепить кадастровую карту, заверенную уполномоченным ведомством.
При оформлении ДКП дома с участком продавцу потребуется предоставить данные об обременениях на недвижимость и ограничениях.
Этапы покупки дома с земельным участком
Все сделки с недвижимостью подробно обозначены в различных нормативных актах РФ, где в частности, отображаются правила для некоторых категорий недвижимости и участников соглашения. Множество граждан не знакомо со всеми особенностями, скрывающими в себе порядок оформления ДКП недвижимости с земельным наделом.
При этом надо отметить, что форма и структура ДКП практически не зависят от продажи частного дома с земельной делянкой или квартиры в многоэтажном домостроении. При оформлении такой сделки требуется соблюсти следующий порядок:
- Перед осуществлением сделки Продавец обязан подготовить сопроводительные документы, которые рекомендуется проверить квалифицированному юристу.
- Оба участника сделки договариваются об условия заключения соглашения и заполнения всех необходимых документов.
- В территориальном отделе Росреестра или в МФЦ осуществляется подписание ДКП дома с участком земли.
- Простое соглашение, не предусматривающее учет долей или обременений, допускается оформлять в Росреестре в самостоятельном порядке.
- При наличном расчете покупателю потребуется передать нужную сумму продавцу в присутствии сотрудника Росреестра. При осуществлении безналичного расчета – участникам сделки потребуется обратиться в отделение банка.
- Сотрудник Росреестра обязан предоставить расписку о получении полного перечня представленных материалов, с обозначением даты их получения.
- На протяжении 2-х недель Росреестр обязан покупателю выдать выписку о праве владения приобретенной усадьбой с прикрепленной к ней земельной делянкой, а продавцу возвращается свидетельство, с отметкой об аннулировании его выписки о владении усадьбой.
Границы земельного надела отображаются в оформленном ДКП и в паспорте участка.
Перечень документов для покупки дома с земельным участком в 2022 году
При осуществлении сделки по реализации усадьбы, находящейся на земельном наделе, необходимо, кроме заполнения ДКП, приложить сопровождающие материалы, удостоверяющие законность заключаемой сделки. При этом, основной перечень документов обязан предъявить продавец, а покупателю понадобиться предоставить лишь гражданский паспорт и разрешение второй половины супружеской пары, при наличии таковой.
В то же время, продавцу понадобится подготовить:
- Выписку, удостоверяющую принадлежность продаваемого объекта продавцу.
- Выписку, на основании которой усадьба стала принадлежать продавцу.
- Разрешение супруга/супруги (при наличии) в письменном виде на реализацию усадьбы.
- Гражданский паспорт.
- Техпаспорт на реализуемые объекты, а также кадастровые документы.
Примечание. При принадлежности продаваемой усадьбы нескольким собственникам, каждый совладелец обязан дать письменное разрешение на осуществление сделки. Кроме этого, все совладельцы объекта обязаны лично присутствовать при подписании ДКП усадьбы с делянкой земли.
(Видео: “Какие документы нужны для купли-продажи земельного участка”)
Как правильно оформить договор самостоятельно
ДКП недвижимости оформляется почти всегда одинаково не зависимо от реализации квартиры в высотном домостроении или реализации усадьбы с делянкой земли. При заполнении ДКП усадьбы с наделом земли требуется учитывать некоторые особенности данного соглашения:
- если реализация усадьбы с землей осуществляется по одному ДКП, в документе требуется отобразить подробно все предметы сделки, то есть, отдельно описываются параметры домостроения и отдельно земельного надела, на котором построена усадьба.
- При описании земельного надела непременно потребуется обозначить его местонахождение, категорию, площадь, кадастровый номер, а также выписку, на основании которой продавец при обрел право распоряжения продаваемым объектом.
- При обозначении параметров дома отмечается площадь и адрес усадьбы, а также выписка из Росреестра, удостоверяющая право владения усадьбой.
- Стоимость усадьбы с наделом земли может отображаться целостно или по отдельности для надела и домостроения.
ДКП домостроения с расположенным под ним наделом земли заполняется после устной договоренности сторон и обязан быть оформлен в соответствии с законодательными нормами РФ. Надо отметить, что законом не определено строгого шаблона данного документа, поэтому его можно составить произвольно, в простом письменном виде. Однако, для приобретения юридического статуса, в соглашении требуется соблюсти общепринятую структуру документа, с обозначением существенных, основных и дополнительных условий сделки, без наличия которых ДКП может не получить статуса действительного.
Начало оформления ДКП усадьбы осуществляется с заполнения:
1) Названия документа.
2) Места и даты его заполнения.
3) Преамбулы, с обозначением:
- Ф.И.О. сторон.
- Их паспортных реквизитов.
- Адресов прописки и фактического места нахождения.
4) Следующий раздел, обязательный для заполнения документа – это «Предмет договора», где отображаются вся информация о реализуемой усадьбе и о земельном неделе, на котором размещено домостроение. Особенность заполнения данного раздела состоит в том, что в данном варианте отчуждение усадьбы осуществляется вместе с делянкой земли и переоформление прав на владение данными объектами осуществляется на основании ст. 273, 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ. Поэтому, здесь требуется подробно отобразить характеристики объектов, для их идентификации, с обозначением:
- Адреса усадьбы.
- Размера жилплощади.
- Кадастрового номера, при регистрировании усадьбы.
- Этажности и прочих параметров.
Дополнительно обозначаются данные:
- О выписке, удостоверяющей право владения усадьбой, то есть, о выписке из ЕГНР.
- О земельной делянке, характеризуемой местоположением, площадью, кадастровым номером и категорией делянки, к которой отнесен надел, с видом разрешенного пользования.
- Здесь же обозначаются реквизиты выписки о праве владения наделом, выдаваемой ЕГРН.
Все перечисленные материалы обязаны заполняться в соответствии с правоустанавливающими материалами.
5) Цена ДКП и порядок платежей. Цена объекта определяется продавцом по договоренности с покупателем. В ДКП, обычно, нет потребности разделять цену по каждому объекту, поэтому сумма прописывается общая с обозначением ее цифровым значением и прописью. Форма расчетов (наличная или безналичная) определяется участниками сделки по договоренности.
6) Также, в отдельных разделах обозначаются сроки вступления ДКП в действие, алгоритм передачи покупателю права владения объектом после регистрирования сделки в Росреестре и условия возникновения права собственности у покупателя на приобретенную недвижимость.
7) Здесь же, обозначаются гарантии участников ДКП. Продавцу требуется гарантировать, что при оформлении ДКП, усадьба с земельным наделом не реализована третьим лицам, не находится в залоге, под арестом и на объекты не наложены прочие обременения. Покупатель же гарантирует своевременное осуществление платежей.
8) Кроме этого, здесь можно обозначить риски в случае форс-мажорных обстоятельств, которые, обычно, ложатся на продавца.
9) Непременно требуется обозначить «Права и обязанности сторон» и «Ответственность» за неисполнение взятых на себя обязательств, выражаемых накладыванием определенных санкций.
10) Дополнительные условия. Здесь стороны могут обозначить моменты, по:
- Условиям передачи объектов.
- Распределению затрат, связанных с оформлением ДКП.
- Числа составленных экземпляров документа.
Завершающим этапом оформления ДКП дома с делянкой земли является заполнение последнего раздела, где отображаются реквизиты сторон, и проставляются их подписи с обозначением фамилии и инициалов подписантов.
ДКП не получит статуса действительного, если в соглашении будет отсутствовать хотя бы одна подпись. После подписания ДКП, стороны подают заявление в Росреестр для переоформления права владения усадьбой с наделом. После получения покупателем выписки из Росреестра и оплаты за объект ДКП считается завершенным.
О том, как оформить ДКП усадьбы с наделом земли, можно просмотреть видео.
(Видео: “Договор купли продажи жилого дома и земельного участка”)
Существенные требование соглашения
Чтобы ДКП усадьбы с делянкой земли был зарегистрирован, требуется непременно заполнить в нем условия договора. Все условия, заполняемые в ДКП, можно разбить на три группы:
1) Существенные.
2) Основные.
3) Дополнительные.
- Существенные условия ДКП являются обязательными. При их отсутствии ДКП не будет признан действительным. Согласно требований законодательных норм, к существенным условиям ДКП усадьбы с наделом земли относятся:
4) Преамбула, где обозначается:
- Ф.И.О. сторон.
- Их паспортные реквизиты, с обозначением даты рождения, даты и кем выдан документ.
- Адреса прописки и фактического места нахождения.
- Контактных данных сторон.
Все данные непременно обязаны совпадать с информацией, обозначенной в паспортах участников соглашения.
5) Предмет договора, в качестве которого выступает дом с наделом земли, подлежащий продаже. Здесь требуется, как можно подробнее описать объект для его идентификации, с указанием:
- Адреса или конкретного месторасположения объекта.
- Площади и границы.
- Кадастрового номера.
- Разрешенного вид пользования.
Кроме перечисленных данных, требуется отобразить:
- На каком основании продавец является собственником участка и какими материалами подтверждается право владения домом.
- Также здесь можно перечислить прочие документы, необходимые для осуществления сделки.
6) Цена. ДКП усадьбы с наделом земли относится к возмездному соглашению, поэтому, стоимость реализуемого объекта непременно обязана быть отображена в документе (ст. 555 ГК РФ). Здесь требуется не только обозначить стоимость объекта, но также способ и порядок расчетов. В варианте рассрочки требуется прикрепить к договору график платежей.
Основные условия
Кроме существенных условий, существуют основные, несмотря на отсутствие которых ДКП будет считаться действительным, однако это может усложнить осуществление сделки.
К основным – относятся следующие разделы:
- Права и обязанности участников сделки.
- Ограничения и обременения, установленные на делянке земли.
- Алгоритм передачи надела покупателю, сопровождаемый приемопередаточным актом, на каждый объект.
Дополнительные
Примером дополнительных условий может быть:
- Ответственность сторон. При заполнении раздела повышается вероятность прилежного исполнения участниками сделки принятых обязательств. Поэтому здесь надо предусмотреть санкции за неисполнение установленных обязательств.
- Порядок изменения или разрыва соглашения.
- Порядок разрешения споров. Здесь обозначаются способы разрешения конфликтных ситуаций, а также способы предъявления претензий.
Предлагаемый перечень условий не является исчерпывающим. В зависимости от конкретных обстоятельств в ДКП могут прописываться дополнительные пункты, если этого требует какая-то сторона.
Заполненный образец договора купли-продажи дома с земельным участком в 2022 году
Скачать бланк и пример
- Бланк, doc
- Образец, doc
Требуется ли нотариальное заверение?
Оформление ДКП усадьбы с наделом земли в нотариальном подтверждении не нуждается. Согласно ст. 550 ГК РФ, ДКП недвижимого имущества оформляется письменно и подписывается участниками сделки. То есть, при реализации усадьбы с земельным наделом стороны могут сами заполнить ДКП без нотариального подтверждения.
Единственным условием при составлении такого договора является заполнение существенных, основных и дополнительный условий соглашения, с соблюдением общепринятой структуры документа.
Обычно, ДКП заполняется в 3-х экземплярах. По одному для каждой стороны, и один экземпляр – для Росреестра. В качестве приложения к ДКП может быть прикреплен приемопередаточный акт объекта.
Сколько стоит оформить договор?
Реализация усадьбы с земельным наделом является несложной процедурой. Однако, важным обстоятельством является соблюдение всех правил и требований законодательных нормативов.
Наиболее важным вопросом для участников сделки является стоимость оформления ДКП.
Надо отметить, что затраты по оформлению ДКП усадьбы с наделом земли зависят от способа оформления документов.
При самостоятельном составлении ДКП стороны ограничатся расходами на оплату госпошлины, при регистрировании в Росреестре передачи права собственности, размер которой:
- Для физлиц составляет 2000 рублей.
- Для предприятий – 22 000 рублей.
При обращении к посредническим конторам, придется раскошелится на услуги профессиональных специалистов. Зато в этом варианте, не будет допущено ошибок и документы будут оформлены в соответствии с законодательными нормами РФ.
Так, например, при обращении в нотариальную контору, установленный законом РФ нотариальный тариф, представляет собой своеобразную форму госпошлины, размер которой регламентируется НК РФ и законом об «Основах законодательства нотариата».
Размер нотариального тарифа зависит от цены ДКП и составляет при стоимости договора:
- До 1 000 000 рублей – 1 % от суммы сделки (минимальная сумма равна 30 000 рублей).
- От 1 000 000 рублей до 10 миллионов – 0,75 % от суммы соглашения плюс 10 000 рублей.
- При более 10 000 000 рублей – 0,5 % от суммы договора плюс 7 500 рублей.
Во всех вариантах сумма уплаты не может быть выше 50 000 рублей.
Кроме указанной обязательной нотариальной госпошлины сторонам придется заплатить нотариусу за оказанные им услуги по оформлению ДКП. Стоимость таких услуг зависит от квалификации нотариуса. Средняя сумма таких нотариальных услуг по РФ колеблется от 3 до 9 тысяч рублей.
При регистрировании, нескольких объектов недвижимости, госпошлина оплачивается по каждому объекту. То есть, при регистрации участка земли с домом покупателю придется заплатить госпошлину отдельно за регистрацию земельного надела 350 рублей и отдельно за регистрацию дома 2000 рублей. Таким образом, общий размер госпошлины за регистрирование права собственности на приобретенные объекты составит 2350 рублей.
Кроме прочего, продавцу надо помнить о том, что при оформлении ДКП усадьбы, если он владеет ею менее 3-х лет, ему придется заплатить налог от полученного дохода в размере 13 % от суммы продажи.
Требуется ли нотариальное заверение?
Нотариальное заверение ДКП участка с домом законодательством РФ не предусмотрено.
К исключению относятся сделки:
- Если реализуемая недвижимость принадлежит недееспособному или несовершеннолетнему лицу (п.2, ст.54, ФЗ-218 от 13.07.2015).
- Если реализуется часть дома с участком, находящаяся в общей собственности. В этом случае требуется письменное разрешение всех правообладателей, заверенное нотариусом (п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015).
Уплата налогов при сделке
После оформления ДКП участка с домом у сторон сделки появляются обязательства по перечислению налогов.
Новый собственник возлагает на себя обязательства по перечислению налогов за пользование участка с домом. Расчет размера налогового платежа осуществляется исходя из кадастровой стоимости купленной недвижимости. При несогласии с сумой налогового платежа, собственник недвижимости вправе оспорить сумму в суде или, обратившись в специальную комиссию.
Продавец освобождается от перечисления налогов на полученный доход при условии:
- Если участок с домом приобретен до 2017 года и объект реализуется менее чем через 3 года после его приобретения.
- Если участок с домом приобретен после 2016 года и срок владения недвижимостью составляет не более 5 лет (кроме случаев, когда недвижимость получена по наследству, дарению, приватизации, пожизненной ренты).
Обязательство по перечислению налога за продажу дома с участком у продавца возникает если стоимость сделки больше одного миллиона рублей. Для этого он обязан направить в налоговою инспекцию декларацию 3-НДФЛ (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).
При этом, продавец вправе оформить имущественный вычет на сумму, не более одного миллиона рублей. Сумма налога рассчитывается из размера дохода, полученного в результате продажи недвижимости.
Оформить имущественный вычет вправе и покупатель. Такое право у него возникает после полного расчета с продавцом, предусмотренного ДКП. Наибольшая сумма, с которой допускается оформить имущественный вычет, составляет 2 млн. рублей.