Договор купли-продажи(ДКП) заключается при приобретении недвижимого имущества, в т.ч. нежилого сооружения, гарантируя соблюдения условий, отображенных в документе между участниками соглашения.
В ходе оформления такого договора осуществляется проверка документов, удостоверяющих принадлежность недвижимого сооружения Продавцу, а также отсутствия наложения на него обременений. Благодаря оформленному ДКП нежилого помещения (НП) в 2022 году, гарантируется соблюдение принятых возложенных на стороны обязательств.
Порядок оформления
Нежилое недвижимое имущество является типичным предметом ДКП. Нередко подобные помещения используют для достижения коммерческих задач, поэтому, чаще всего такими сделками занимаются юр. лица.
Оформление ДКП нежилого сооружения, как ранее, так и в 2022 году, сопряжено с определенными особенностями, которые отличают такую сделку от других подобных соглашений:
- Так, при продаже нежилого сооружения, необходимо изучить вопрос принадлежности земельного участка (ЗУ), на котором расположено здание.
- Если делянка принадлежит покупателю, то оформляется, либо два ДКП, либо сделка оформляется в одном документе.
- Если участок, на котором размещено здание, принадлежит другому владельцу, то необходимо решать с владельцем ЗУ вопрос покупки такого участка или аренды.
- Поэтому, накануне оформления ДКП, Покупателю нужно изучить все документы, относящиеся к продаваемому нежилому сооружению. Убедиться в принадлежности, как сооружения, так и ЗУ, расположенного под ним, Продавцу.
Следовательно, порядок оформления ДКП нежилого здания заключается в следующем:
- Перед подписанием ДКП Покупателю требуется проверить правоустанавливающие документы, как на нежилое сооружение, так и на ЗУ. Для этого, Продавец обязан предъявить выписку из ЕГРН на реализуемые объекты, удостоверяющую принадлежность ему этих объектов, на дату заключения соглашения.
- Если ЗУ под зданием находиться в аренде, то нужно изучить возможность перезаключения договора аренды делянки с владельцем ЗУ.
- Затем документы проверяются на «юридическую чистоту». То есть, необходимо убедиться, что реализуемые объекты не находятся под обременением, под арестом или под залогом. Подтвердить это обязан Продавец, предоставив соответствующие документы.
- После убеждения в чистоте будущего соглашения, подготавливается текст ДКП, где отображаются условия сделки, с обозначением:
Стоимости реализуемых объектов.
Прав и обязанностей участников соглашения.
Ответственности сторон и прочих условий.
- По завершению перечисленных шагов – ДКП подписывается сторонами соглашения. К договору прикладываются сопровождающие документы.
- Следующим шагом является передача реализуемого объекта, которая оформляется составлением приемопередаточного акта, и осуществление расчетов.
- Для завершения сделки требуется зарегистрировать сделку, путем подачи сторонами заявления в Росреестр, вместе с ДКП и сопровождающими документами, где оформляется переоформление прав собственности реализуемого объекта от Продавца Покупателю.
- Последней точкой оформления ДКП становится получение выписки из Росреестра, свидетельствующей об исполнении ДКП и завершении его действия. Гос. регистрирование права собственности нежилого сооружения осуществляется в соответствии со ст. 551 ГК РФ.
(Видео: “Проверка договора ДКП нежилого помещения”)
Документы необходимые для регистрации
Одним из основных этапов оформления ДКП НП является подготовка документов, подтверждающих право собственности продаваемого объекта, принадлежащего Продавцу.
Согласно нормативным актам ГК РФ, в 2011 году продажа недвижимости осуществляется по общепринятым правилам, установленным для всех видов недвижимого имущества, предусмотренных ст. 130, 131, 549-558 ГК РФ. Согласно перечисленных пунктов ГК РФ, к одному из основных этапов, свидетельствующем о завершении сделки, относится получение выписки из Росреестра Покупателем, подтверждающей принадлежность ему приобретенного объекта.
Порядок оформления регистрирования регламентирован законом № 218-ФЗ от 13.07.15 г.
В соответствии с распоряжением Минэкономразвития РФ № 378 от 20.06.16 года для заключения ДКП НП необходимо предъявить следующие сопровождающие документы:
От продавца:
- Гражданский паспорт или другое удостоверение личности.
- Выписку из ЕГРН, удостоверяющую право собственности на реализуемый объект.
- Кадастровые документы на НП.
- Технический план здания.
- Документы, подтверждающие отсутствие обременения НП.
- Документ, свидетельствующий о переквалификации жилого помещения в нежилое, при наличии такого события.
Иногда, могут потребоваться и добавочные документы, к примеру:
- Заверенная нотариусом доверенность, если соглашение подписывает доверенное лицо.
- Разрешение супруга/супруги на реализацию НП, удостоверенное нотариусом.
- Нотариально заверенное разрешение совладельцев реализуемого НП.
- Разрешение попечительных ведомств, а также свидетельство о рождении, если Продавец является несовершеннолетним.
- Если Продавцом выступает юр. лицо, то потребуется предоставить учредительные документы и подтверждение правомочий на заключение ДКП.
От покупателя:
- Паспорт гражданина РФ с регистрацией.
Иногда могут понадобиться документы:
- На представителя от Покупателя, если сделку подписывает доверенное лицо.
- Кредитный договор – если оформляется ипотека.
- По желанию Покупателя можно оформить и предъявить страховку ДКП.
Как правильно оформить договор купли-продажи нежилого помещения в 2022 году?
Оформить ДКП НП в 2022 году можно следующими способами:
- Заполнить бланк договора самостоятельно.
- Обратиться в нотариальную контору.
- Воспользоваться услугами юридического учреждения или агентства недвижимости.
Если участники сделки обращаются к специалистам (в агентство, юридическое учреждение или в нотариальную контору), то они получают готовый документ, с сопровождающими материалами, который остается лишь подписать участникам соглашения.
Если стороны решили заполнить договор самостоятельно, то нужно знать, что утвержденного унифицированного шаблона такого документа нет. Поэтому для его заполнения, можно скачать бланк и заполнить его воспользовавшись образцом. Оба эти документа можно скачать в данной статье – ниже.
Типовой ДКП НП состоит из существенных и несущественных разделов.
К существенным относятся:
- Преамбула.
- Предмет договора.
- Цена договора.
- Передача объекта покупателю.
- И конечно, реквизиты и подписи участников сделки.
Примечание. Без наличия подписи сторон ДКП документ не получит юридического статуса и не будет признан действительным.
Остальные разделы, такие как:
- права и обязанности;
- ответственность сторон;
- разрешение споров;
- дополнительные и прочие условия;
Не относятся к существенным и не обязательны к заполнению. Тем не менее, их все-таки рекомендуется заполнять, чтобы повысить ответственность сторон.
После заполнения документа и его подписи участниками соглашения, для завершения сделки понадобится сторонам подать заявление в Росреестр с приложенным ДКП и сопроводительными документами, для переоформления права собственности от Продавца Покупателю. Выдача Покупателю выписки из ЕРНГ будет означать, что ДКП НП является исполненным обеими сторонами и прекращает свое действие.
Структура и содержание документа
Несмотря на то, что утвержденного шаблона ДКП НП не существует, его структуру рекомендуется соблюдать в соответствии с общепринятыми правилами.
Как и любой документ – договор в 2022 году обязан иметь наименование, а также место и дату его оформления. В документе должны содержаться следующие разделы:
Преамбула
Здесь излагаются реквизиты сторон, с указанием:
- Ф.И.О. сторон.
- Их паспортных данных.
- Адресов проживания и прописки.
- Прочих сведений, поясняющих необходимость оформления соглашения.
Дальнейшие действия заключаются в заполнении разделов, перечисленных ниже, с описанием предмета сделки, расчетов и условий для ее исполнения.
Предмет договора
Данный раздел служит для описания всех параметров нежилого сооружения, с указанием:
- Его расположения.
- Площади.
- Прочих сведений, характеризующих объект для его идентификации.
- Также в этом разделе нужно отметить реквизиты документов, подтверждающих принадлежность реализуемого НП Продавцу, и отметить, что сооружение не обременено, не арестовано и не заложено.
Цена и порядок расчетов
- Здесь требуется прописать цену объекта, как в цифровом значении, так и прописью, а также форму расчетов (наличным или безналичным расчетом).
- Кроме этого, отмечается сумма аванса или задатка, если это оговорено сторонами.
- Здесь же можно отметить – на чьи «плечи» будет возложена перерегистрации права собственности по завершению сделки.
Срок действия договора
Любой договор должен иметь сроки действия, с обозначением момента получения юридического статуса и продолжительности его действия, с указанием даты или условия его прекращения.
Также, здесь можно обозначить условия его досрочного расторжения и способы разрешения спорных вопросов.
Передача имущества
Подтверждением исполнения договорных обязательств при оформлении ДКП НП является приемопередаточный акт, который подписывается участниками сделки и является неотъемлемой частью ДКП (ст. 556 ГК РФ). В данном документе отмечается:
- Дата передачи объекта.
- Основание, с обозначением реквизитов ДКП.
- Адрес, по которому расположено продаваемое здание.
- Подробная характеристика помещения для его идентификации, с указанием площади, кадастрового номера, этажности, коммуникационных сооружений, при их наличии.
- Краткая оценка состояния помещения.
- Замечания, если таковые выявлены.
- Подписи сторон: Продавец сдал, а покупатель принял объект.
Целью такого документа является фиксация факта передачи здания от собственника покупателю, а также отсутствие претензий между участниками сделки.
Акт оформляется только письменно, как правило в 3-х экземплярах (по одному участникам соглашения, 3-й экземпляр – для Росреестра).
Возникновение права собственности
Право собственности покупатель приобретает после того, как были выполнены пройдены следующие этапы оформления ДКП НП:
- Подписан договор.
- Подкреплены к ДКП все правоустанавливающие документы.
- Выполнена передача объекта, подтвержденная приемопередаточным атом, подписанным сторонами.
- Подано заявление в Росреестр о переоформлении права на владение помещением.
Завершающим моментом ДКП является получение покупателем выписки ЕГРН, свидетельствующей о регистрации за ним приобретенного здания в качестве владельца.
Подать документы для переоформления права собственности можно:
- Непосредственно в Росреестр.
- Обратиться с заявлением и сопроводительными документами можно в МФЦ.
Чтобы документы были приняты, нужно будет перечислить госпошлину, размер которой составляет – 2000 рублей, и прикрепить квитанцию к документам.
Сроки регистрирования:
- Через Росреестр – 7 дней.
- Через МФЦ – 9 дней.
Права и обязанности сторон
Права и обязанности участников соглашения описываются в соответствующем разделе ДКП. Данный раздел не относится к существенному и как правило является стандартным, однако его рекомендуется заполнять, так как в нем стороны отмечают свои права и возлагают на себя определенные обязательства.
Ответственность сторон
Здесь также, как и в предыдущем разделе, отмечаются стандартные пункты, за невыполнение которых участникам сделки придется нести ответственность, согласно действующему законодательству РФ.
Разрешение споров
В данном разделе можно отметить способы разрешения конфликтных ситуаций, в рамках существующего законодательства РФ.
Споры, возникшие между сторонами можно разрешить:
- Мирным соглашением.
- Обращением в судебные инстанции.
Прочие условия
Данный раздел заполняется, если стороны упустили что-то отметить в предыдущих разделах договора. Здесь можно обозначить:
- Условия разрыва соглашения и ответственности при этом.
- Число составленных экземпляров документа, обладающего одинаковой юридической силой.
- Прочие дополнительные условия соглашения.
Подписи сторон
К существенному условию ДКП относится наличие подписей сторон. При этом, стороны обязаны знать, что согласно п. 1 ст. 433, ст. 550 ГК РФ, переход права владения объектом недвижимости осуществляется после прохождения процедуры госрегистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 6 ст. 1 закона № 218-ФЗ от 13.07.2015.
Таким образом, ДКП начинает действовать с момента его подписания, а завершается его действия в момент получения покупателем выписки ЕГРН.
Заполненный образец договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами 2022 года
Скачать бланк и образец
Стоимость договора
При оформлении ДКП НП стороны могут понести расходы:
На оплату госпошлины для переоформления права собственности на покупателя. Размер госпошлины в 2022 году составляет 2000 рублей. Эти затраты, обычно ложатся на покупателя.
На оплату за оказанные услуги при условии, если для оформления ДКП стороны обратятся в юридические компании или агентства. Суммы здесь могут быть различными и зависят от стоимости сделки, региона и множества других факторов.
Если стороны для оформления ДКП обратились к нотариусу, то здесь им придется понести затраты согласно ст. 4 Закона РФ «О госпошлине». В этом случае им придется заплатить госпошлину в размере 1,5 % от суммы ДКП, но не меньше 10 ММОТ. Эти расходы, обычно, стороны делят между собой поровну.
Кроме этого, согласно действующему Закону РФ «О налогах …», Продавцу придется перечислить налог:
- 0,1 %, при стоимости НП не превышающего 300 000 рублей.
- от 0,1 до 0,3 %, при стоимости ДКП от 300 000 до 500 000 рублей.
- от 0,3 до 2,0 %, при стоимости ДКП свыше 500 000 рублей.