Договор купли-продажи (ДКП) земельного участка (ЗУ) является соглашением, в котором Продавец передает Покупателю ЗУ, а последний осуществляет оплату на договорных условиях.
ДКП ЗУ непременно составляется в письменной форме. Нотариальное подтверждение такого договора не является обязательным, но по желанию сторон допускается. Обязательное нотариальное подтверждение предусмотрено только для договора ренты и пожизненного содержания с иждивенцем.
Законодательная база
Согласно ГК РФ о продаже ЗУ передача собственности обязательно регистрируется в Росреестре. Особенность оформления ДКП ЗУ регламентирована ст. 37 ЗК РФ. Согласно данной статьи ЗК, осуществлять продажу и покупку земли допускается лишь в том случае, когда участок поставлен на государственный кадастровый учет. То есть данные о ЗУ должны быть отражены в Росреестре.
К основным нормативным актам, регулирующим оформление ДКП ЗУ относятся:
- Закон № 218 –ФЗ, отображающий правила подтверждения права владения ЗУ продавцом и разъясняющий особенности оформления ДКП.
- Ст. 333 НК РФ, отображающая величину госпошлины при регистрации сделки.
- Закон № 360-ФЗ и ГК РФ, регламентирующие механизм оформления ДКП.
Обозначенный список законодательных актов не является окончательным, однако используя данные нормативные документы можно оформить ДКП в соответствии с законодательством РФ.
Так, например, для правильного оформления ДКП ЗУ под индивидуальное строительство жилья — требуется учесть законодательные нормы ЗК РФ, ГК РФ и закона о госрегистрации недвижимого имущества.
Кроме того, если в Росреестре отсутствует информация о ЗУ, его понадобиться размежевать и присвоить кадастровые реквизиты, с постановкой на учет. Межевание представляет собой выделение границ надела на местности, с обозначением их на межевом плане и последующем внесении в базу данных Росреестра. Поэтому, продажа ЗУ разрешается лишь при наличии у него точных координат.
Также в ЗК РФ отображаются данные о категориях земель и видах разрешенного пользования. При оформлении ДКП ЗУ непременно требуется указывать категорию делянки, так как без таких сведений ДКП может не получить юридического статуса и в передаче прав собственности в Росреестре будет отказано. Данные о категории ЗУ отображается в выписке из ЕГРН (ст. 7 ЗК РФ п. 2 ст. 8 ЗК РФ).
Еще одним условием ГК РФ, при оформлении ДКП ЗУ, является обязательное отображение сведений, обеспечивающих определение делянки, кадастрового номера, а также ее стоимости. Без таких сведений ДКП не получит юридический статус (ст. 554 ГК РФ).
На практике также может использоваться п. 2 ПП ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, где разъясняется, что при оформлении ДКП ЗУ вместе с наделом передаются постройки, расположенные на участке. Поэтому, если на делянке расположено домостроение, то цена в соглашении обычно обозначается вместе с домом.
Передача ЗУ осуществляется по приемопередаточному акту. При этом, данные о передаче делянки допускается отображать и в самом ДКП (абз. 6 п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
Когда заключается
Собственник ЗУ вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в т.ч. он имеет право его продать, составив ДКП. Купля-продажа ЗУ на сегодняшний день является наиболее распространенной сделкой на рынке недвижимости. ДКП ЗУ оформляется только в письменном виде. Непременного нотариального подтверждения такого договора законом не предусмотрено. При этом, по желанию сторон ДКП ЗУ можно удостоверить нотариусом. Законодательство РФ этого не запрещает.
Заключительным этапом в процедуре оформления ДКП ЗУ в 2022 году, как и в предыдущие годы, является регистрирование сделки в Росреестре, где осуществляется документальная передача права собственности на ЗУ от Продавца к покупателю. Окончательной точкой, в результате которой ДКП считается исполненным, – становиться получение выписки из ЕГРН в Росреестре, удостоверяющей право владения покупателем приобретенного ЗУ, и выписка, выданная Продавцу об аннулировании его права на владение проданным ЗУ.
Росреестр является единственным государственным ведомством, уполномоченным осуществлять регистрирование всех сделок с недвижимым имуществом.
Где заключается
Место и дата, где заполняется ДКП ЗУ в 2022 году определяется сторонами. Законодательных ограничений в этом отношении не предусмотрено. Как правило, ДКП ЗУ оформляется по месту проживания инициатора заключения договора.
После 2013 года ДКП недвижимого имущества не требует госрегистрации. Однако обязательной регистрации подлежит документальная передача собственности от Продавца к Покупателя, предоставляющая право владения недвижимостью. Поэтому, после подписания ДКП ЗУ, участникам сделки требуется зарегистрировать факт передачи собственности. Для этого сторонам требуется подать заявление вместе с ДКП и прочими документами, сопровождающими сделку, а также с квитанцией об уплате госпошлины в Росреестр, где осуществляется документальная регистрация передачи собственности.
Способов передачи документов для осуществления регистрирования сделки существует несколько:
- Отправка документов непосредственно в отделении Росреестра, с обращением земельный отдел.
- Подача документов в МФЦ, расположенный по месту проживания участников сделки. Такая услуга на сегодняшний день получает все большее распространение.
- Обращение в нотариальную контору. При обращении к нотариусу, ДКП ЗУ будет проверен им на законность и правильность его оформления, и документы будут оправлены в Росреестр для осуществления процедуры регистрации сделки. Правда за такие услуги участникам сделки придется заплатить.
Завершающим этапом, констатирующим прекращение действия ДКП ЗУ, является получение покупателем выписки ЕГРН из Росреестра, о получении права владения приобретенным земельным наделом. С данного момента Покупатель становится владельцем приобретенной земли, с правом распоряжаться ею по своему усмотрению.
Какие документы понадобятся?
Законодательством РФ четко регламентировано, что для приобретения ЗУ понадобится предоставить следующие документы:
- Заявление, с просьбой о регистрировании перехода права владения ЗУ от Продавца к Покупателю. Документ составляется в отделении Росреестра или в МФЦ и подается вместе с сопровождающими материалами.
- Третий экземпляр ДКП ЗУ (первые два экземпляра данного документа находятся у участников сделки).
- Ксерокопии паспортов с предъявлением оригиналов участников соглашения. При предоставлении документов уполномоченными представителями, они также обязаны предоставить ксерокопии свих паспортов, с предъявлением оригиналов.
- Доверенность, удостоверенная нотариусом, при предоставлении материалов представителем.
- Разрешение супруга/супруги Продавца, удостоверенное нотариусом, на отчуждение ЗУ, если надел приобретен в браке.
- Свидетельство, удостоверяющее принадлежность ЗУ Продавцу.
- Приемопередаточный акт, подтверждающий фактическую передачу надела.
- Квитанция о перечислении госпошлины.
В каждом конкретном случае сотрудник Росреестра может потребовать дополнительные документы.
(Видео: “Какие документы нужны для купли-продажи земельного участка”)
Порядок оформления купли-продажи земельного участка
Вложение средств в приобретение ЗУ относится к довольно престижному инвестированию. Число сделок с земельными наделами постоянно растет. Наиболее распространенным способом приобретения права владения ЗУ является ДКП, который оформляется письменно, с обязательным регистрированием передачи права собственности в Росреестре.
Унифицированного шаблона составления ДКП ЗУ законодательством РФ не предусмотрено. Однако, при заполнении такого документа требуется соблюсти общепринятую структуру и отобразить в нем обязательные существенные условия соглашения.
Оформление ДКП ЗУ осуществляется лишь при наличии 2-х сторон (Покупателя и Продавца). Надо учитывать, что сделки, осуществляемые с землей, несут определенные риски для каждого участника соглашения. При этом, в случае оформления ДКП ЗУ с нарушением законодательных норм РФ, договор может быть признан недействительным. Для того, чтобы избежать указанных последствий, нужно знать, как правильно оформить сделку купли-продажи.
Перед оформлением ДКП ЗУ покупателю понадобится осуществить некоторые мероприятия, так как оформление ДКП – это лишь определенная часть сделки. Вначале необходимо будет покупателю найти ЗУ, который ему подойдет, с учетом цели его использования. При этом, необходимо проверить категорию надела, чтобы избежать процедуры перевода надела из одной категории в другую, для осуществления строительства на участке.
Затем понадобится тщательно ознакомиться с сопровождающими документами, которые прилагаются к ДКП и убедиться, что есть в наличии следующие документы:
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая право владения Продавцом ЗУ. Здесь же будет информация об отсутствии обременений на ЗУ.
- Разрешение супруга/супруги на отчуждение ЗУ.
- Справка из налоговой СЛУЖБЫ об отсутствии ДОЛГОВ по земельному налогу.
- Кадастровый номер участка, свидетельствующий о постановке на учет в кадастровой палате (закон № 28-ФЗ от 02.01.2000)
После проверки правоустанавливающих и разрешительных материалов, понадобиться обратиться в землеустроительное ведомство для выделения границ участка. Плата за данную услугу определяется согласно договору с землеустроительным ведомством, которая зависит от сроков осуществления работ. Данные затраты ложатся на владельца ЗУ, т.е. на Продавца.
Кроме этого необходимо ознакомиться с процедурой оформления документов, установленных в 2022 году. Выполнив все перечисленные мероприятия, можно приступить к оформлению ДКП ЗУ. Для этого заполняется бланк договора, который можно скачать.
Вначале заполнения документа требуется отметить место и дату его заполнения.
Затем заполняются следующие разделы:
1) Преамбула, с указанием реквизитов сторон, в том числе:
- Ф.И.О. сторон.
- Паспортные реквизиты участников сделки.
- Место проживания.
2) Предмет договора. Здесь описываются все характеристики ЗУ с указанием:
- Кадастрового номера.
- Площади.
- Места его расположения.
- Категории и вида разрешенного использования.
3) Условия оплаты. В данном разделе прописывается:
- Цена ЗУ в цифровом значении и прописью (в рублях), с указанием оценочной стоимости других объектов на участке.
- Банковские реквизиты продавца, куда покупатель должен перечислить деньги.
- Размер аванса или залога в качестве предоплаты, если такой факт состоялся.
4) Гарантии. В разделе отмечаются обременения и ограничения на ЗУ, если таковые установлены. При их отсутствии отмечается, что никаких обременений не существует и что участок не находится в залоге, под арестом и т.д.
5) Обязанности сторон. Раздел предназначен для отображения обязательств, которые возлагают на себя участники сделки, а также какую ответственность они несут при их неисполнении.
6) Заключительные положения. Здесь отмечается:
- Момент вступления ДКП в действие.
- Количество составленных экземпляров с одинаковой юридической силой.
- Список прилагаемых документов, которые сопровождают ДКП.
7) Реквизиты и подписи сторон. В этих разделах заполняются полные реквизиты участников сделки.
Затем стороны ставят свои подписи с расшифровкой своих фамилий.
Примечание. Если осуществляется продажа доли в ЗУ или если владельцем надела является недееспособное лицо, то в этом случае требуется нотариальное подтверждение контракта.
После подписания ДКП участники соглашения подают заявления в Росреестр вместе с 3-им экземпляром договора и сопровождающими документами. При этом, покупателю понадобится перед этим перечислить госпошлину и квитанцию о ее перечислении приложить к пакету документов.
В течении 2-х недель, покупателю выдается выписка из ЕГРН, свидетельствующая о том, что он становится владельцем приобретенного ЗУ с правом им распоряжаться по своему усмотрению.
Заполненный образец договора купли-продажи земельного участка
Скачать бланк и образец
Условия расторжения
Условия расторжения любого договора регламентируются ст. 450 ГК РФ. Согласно указанной нормы изменение и разрыв ДКП допускается:
- По соглашению сторон, если другое не регламентировано ГК РФ или ДКП.
- По инициативе одной стороны ДКП может быть изменен или разорван по судебному вердикту в случае:
- Существенного нарушения условий ДКП другим участником сделки.
- В прочих обстоятельствах, регламентированных ГК РФ или договором.
Существенным нарушением считается, когда неисполнение обязательств одним из участников сделки приводит значительному ущербу.
Сторона, решившая расторгнуть ДКП в одностороннем порядке обязана действовать в пределах, регламентированных законодательными нормами РФ, предоставив весомые аргументы о нарушении условий ДКП другой стороной.
Согласно судебной практики, если продавец преднамеренно ввел покупателя в заблуждение, (к примеру, участники соглашения подписали ДКП, однако позже было обнаружено, что нет разрешения на сооружение построек), то согласно п. 3 ст. 37 ЗК такой ДКП можно разорвать в одностороннем порядке, и покупатель имеет праве на возмещение нанесенного ему ущерба.
Если в таком варианте Продавец согласен погасить нанесенные покупателю убытки, то оформляется соглашение о разрыве ДКП по обоюдному согласию мирно, без обращения в судебные инстанции.
Признание договора купли-продажи недействительным
ДКП могут быть признаны недействительными двух типов: оспоримыми и ничтожными (ст. 168 ГК РФ).
Ничтожным является ДКП, который оформлен с нарушением законодательных норм РФ. Такой ДКП считается недействительным с момента его оформления независимо от признания его таковым судом. Примером такого контракта может быть ДКП ЗУ с подложными документами или сделка, осуществляемая под предлогом дарения, хотя на самом деле была осуществлена продажа надела.
К оспоримым недействительным ДКП относятся контракты, которые, несмотря на то, что оформленные с нарушением законодательных норм, будут действовать, если стороны не обратится в судебные инстанции с требованием признания их недействительными.
В качестве примера такого варианта можно привести следующее: Муж продал земельную делянку, которая являлась совместной собственностью, без разрешения супруги. Она в таком варианте, при желании, вправе обратится в суд с требованием о признании такого ДКП недействительным.