Образец предварительного договора купли-продажи квартиры 2022 года

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) является соглашением о купле-продаже квартиры в будущем, на оговоренных загодя условиях, с указанием сроков, цены, алгоритма расчетов, и т.д. ПДКП можно назвать протоколом о намерениях. Иначе говоря, ПДКП является документом, обязывающим стороны осуществить подписание основного ДКП жилплощади.

При неисполнении принятых намерений в определенное соглашением время – ПДКП утрачивает юридический статус.

Чем отличается предварительный договор купли продажи квартиры от основного?

Порядок оформления ПДКП регламентируется ст. 429 ГК РФ. ПДКП жилплощади обязан содержать все данные и условия, обозначаемые в главном ДКП жилплощади. ПДКП не предусматривает регистрирование и в него можно внести правки, как по согласию контрагентов, так и одним из них.

По своей сути, в ПДКП жилплощади отображаются те же условия, как и в главном контракте. В нем непременно отмечается цена объекта, которую понадобиться перенести в главный ДКП. Также в ПДКП прописывается ответственность контрагентов, при отказе от заключения главного договора.

Несмотря на схожесть ПДКП квартиры с основным соглашением, он обладает рядом отличий, характеризующих его:

1) Главное отличие ПДКП заключается в отсутствии оснований на получение подтверждения владения собственностью, так как, при подписании ПД не осуществляется:

• Переоформление квартиры на нового владельца.
• Оплата за нее.

2) В ПД непременно обозначаются реквизиты контрагентов, сроки и предмет соглашения, по заключаемой сделке. Однако в отличие от будущего документа, нет необходимости подробного описания предмета соглашения. Здесь, скорее всего, предметом соглашения является главный контракт.

3) ПД, по своей сути, не приводит к санкциям при его расторжении. Если неисполнение условий главного контракта приведет к судебному рассмотрению, здесь практически нет последствий. Тем не менее большинство участников сделки предпочитают отмечать в ПД какую-нибудь ответственность, для повышения уровня серьезности намерений, с выплатой какой-либо компенсации при одностороннем прекращении ПД.

4) Как и в главном контракте, в ПД обозначается стоимость объекта. При этом выплаты за жилплощадь при подписании ПД не осуществляется. Для демонстрации серьезных намерений можно выплатить аванс в счет будущей сделки.

5) ПД обладает установленной продолжительностью действия, в отличие от ДКП. Действительный статус ПД завершается в момент постановки подписи на будущем ДКП. При этом, наибольшее время действия ПД не допускается больше 1 года.

6) Еще одним отличием можно назвать то, что ПД оформляется без регистрирования и нотариального удостоверения. В то время, как главный договор требует зарегистрировать сделку в государственных ведомствах.

7) Также в ПД нет потребности подробно прописывать каждый пункт соглашения.

Несмотря на множество отличий и простоте оформления ПДКП квартиры, к заполнению такого документа нужно относится со всей ответственностью, так как, чаще всего он подкрепляется материально. При конфликтных ситуациях возможно судебное разбирательство, с финансовой компенсацией в пользу пострадавшей стороны.

(Видео: “Предварительный договор купли продажи квартиры особенности и риски”)

Когда заключается?

Оформление ПДКП осуществляется тогда, когда стороны не в состоянии немедленно оформить ДКП квартиры в виду различных обстоятельств. Такими обстоятельствами могут быть:

1. Отсутствие у продавца всех справок, доказывающих наличие права владения квартирой.
2. Отсутствие на момент оформления ДКП жилплощади у Покупателя необходимой суммы денег для осуществления платежа и ему понадобится время (например, для получения кредита).
3. Продаваемая квартира находится на обременении и понадобится время для разблокировки обременения.

Перечисленный список обстоятельств не является завершенным. В жизни могут быть и другие причины, вынуждающие к оформлению ПД.

Возможные варианты

Основной целью ПДКП жилплощади является гарантирование в перспективе выполнения договорённостей, обозначенных в документе. Однако, если сделка ничем не подкреплена, она не обладает значительным весом, так как каждый контрагент может выйти из ПД без всяких последствий. Поэтому, для получения каких-то гарантий, продавец, обычно, требует от покупателя предоплату в форме аванса или задатка.

ПДКП квартиры бывают 3-х типов:

• ПД по которому строительные компании инвестируются путем продажи векселей компании будущим покупателям квартиры на сумму ее стоимости.
• ПД, заключаемый между контрагентами при ипотеке.
• ПД, используемый некоторыми агентствами недвижимости для предоставления аванса за приобретаемую квартиру.

Исходя из вышеизложенного допускаются различные варианты заключения ПДКП квартиры:

1. Покупка квартиры от строительной компании.

В этом варианте ПДКП оформляется между застройщиком дома и покупателем. Главный ДКП жилплощади подписывается после сдачи объекта в эксплуатацию, при наличии у строительной фирмы свидетельства о владении домостроением.

2. Оформление ипотеки для приобретения жилья.

В таком соглашении участвует третий участник (банк, выдавший покупателю кредит). Здесь существует риск срыва ПДКП, так как покупателю могут не выдать кредитных средств.

3. ПДКП квартиры с предоплатой

Здесь допускается подписание ПД, как с задатком, так и без него. Такая предоплата становится гарантийным фактором для продавца, свидетельствующим о серьезности планов покупателя, так как, при срыве соглашения Покупателем, последний может потерять выплаченные средства. Для этого понадобится в ПД обозначить условия возврата предоплаты.

Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком

Оформление ПДКП квартиры требует определенной предварительной работы. Продавцу требуется подготовить солидный пакет документов, на сбор которых уходит немало времени. Поэтому, при встрече сторон будущей сделки, чтобы не упустить друг друга, стороны заключают ПДКП для обеспечения гарантий по совершению основной сделки. Чтобы главная сделка не была сорвана и для обеспечения серьезности намерений, контрагенты используют при оформлении ПД такую форму предоплаты, как задаток. Правила о задатке регламентируется п. 1 ст. 380 ГК РФ, где отмечается, что задаток является денежной суммой, перечисляемой Покупателем Продавцу в счёт будущего платежа основному контракту. Такая форма заключения ПДКП жилплощади обеспечивает гарантию его исполнения, являясь надёжной страховкой для участников сделки. При этом:

1. Если разрыв ПД выполняется по инициативе Покупателя, задаток ему не будет возвращен.
2. Если инициатором расторжения ПД становится Продавец, то он возвращает задаток в удвоенной величине.
3. При прекращении ПД по обоюдному согласию контрагентов, Продавец возвращает полученный задаток (ст. 381 ГК РФ).

Величина задатка оговаривается контрагентами самостоятельно. При этом, рекомендуется величина задатка должна быть в пределах 10% от стоимости сделки.

Без задатка

Надо отметить, что при оформлении ПДКП квартиры, предоплата не относятся к непременному условию соглашения. Требуются ли добавочная гарантия для обеспечения обязательств по ПД определяется сторонами. Однако, надо иметь ввиду, что при отсутствии таких платежей, ДКП жилья не обладает никакой защитой и может запросто быть расторгнутым без каких-либо последствий.

И даже, если пострадавшая сторона обратится в суд, то она не получит никакой компенсации, так как в ПД ничего не прописано по данному поводу и предоплата не была совершена. Инициатору разрыва ПД придется всего лишь заплатить судебные издержки.

C долей несовершеннолетнего

При заполнении ПД для реализуемой по частям квартиры требуется учитывать характерные особенности такой сделки. Во-первых, потребуется определить действительную величину доли Продавца. А если продавцом еще является несовершенное лицо, то в этом варианте процедура оформления ПДКП квартиры без юридического сопровождения станет весьма затруднительной для Продавца.

Главную роль при заключении такого ПД играют структуры опеки, без их согласия такое соглашение оформить будет невозможно.

Ситуация по реализации квартиры лицом, не достигшим 18-ти лет, встречается нередко и обладает своими особенностями. Поэтому, перед подписанием ПДКП квартиры или доли в квартире несовершеннолетним лицом рекомендуется внимательно проверить все документы, сопровождающие сделку. В первую очередь понадобиться выяснить в ведомствах опеки, не зарегистрирована ли семья у них и не лишены ли взрослые родительских прав.

Это является важным моментом, так как такими обстоятельствами нередко пользуются мошенники.

Ограничения по возрасту на покупку/продажу недвижимости несовершеннолетних лиц регламентированы ст. 28 и ст. 26 ГК РФ:

1. За несовершеннолетних лиц возрастом до 14 лет ПДКП квартиры или доли в квартире обязаны подписывать от их имени лишь их родители, опекуны или усыновители.
2. Лица, возрастом от 14 до 18 лет имеют право ставить подпись на ПД и ДКП доли в жилплощади, однако лишь с письменного разрешения родителей, попечителей или усыновителей.

Документы для оформления

Для составления ПДКП участвующим лицам в сделке понадобиться предъявить следующие документы:

1. Паспорта участников соглашения или их другие удостоверения, подтверждающие личность.
2. Правоустанавливающие материалы, удостоверяющие принадлежность квартиры Продавцу (Выписка из ЕГРН).
3. Справки домоуправления о прописке лиц на жилплощади, подлежащей реализации.
4. Копия техпаспорта БТИ.

В предъявлении, всех нужных справок, заинтересован покупатель, подвергающийся риску столкнуться с негативными последствиями после оформления контракта.

Как оформить договор купли продажи квартиры в 2022 году?

Оформление ДКП жилья в 2022 году не отличается от процедуры подобных сделок в предыдущие годы. Как и прежде, унифицированного шаблона такого документа не существует. Процесс купли-продажи жилья непременно подлежит документальному регистрированию. Поэтому для оформления ДКП жилплощади понадобиться скачать бланк и заполнить его.

При его заполнении требуется, чтобы в документе были обозначены все условия контракта. ДКП, обычно вступает в действие с даты его подписания и у подписантов появляются обязательства по их исполнению.

Завершение действия ДКП осуществляется после регистрирования передачи собственности покупателю в Росреестре.

Если стороны по каким-то причинам не могут подписать ДКП квартиры, можно закрепить договорные пункты, подписав ПДКП, где отметить все условия, которые будут обозначены по будущему контракту.

ПДКП не требует непременного нотариального удостоверения. Также не нуждается в нотариальном подтверждении и главный контракт за исключением некоторых обстоятельств. Нотариальное подтверждение требуется при реализации квартиры:

• На основе соглашения ренты, где обозначается содержание иждивенца.
• Если владельцем квартиры является несовершеннолетнее лицо.
• Если реализуется доля жилплощади.

В остальных вариантах оформляется стандартный письменный ДКП.

Для правильного заполнения документа понадобиться заполнить следующие данные:

1) Название договора.

2) Место и дату заполнения.

3) Реквизиты сторон, с обозначением:

• Ф.И.О.
• Паспортных реквизитов.
• Адреса прописки.

4) Условия договора, с отображением предмета, цены, обозначением лиц, владеющих правом пользования реализуемой квартиры, при их наличии.

5) Прочие условия, в виде ограничений, освобождения жилплощади.

6) Права и обязательства контрагентов, с обязательным указанием алгоритма передачи квартиры и осуществления расчетов.

Важным моментом составления договора является, чтобы все условия не противоречили закону РФ.

Если при оформлении ДКП выступает представитель одной из сторон, то он обязан предъявить доверенность, подтвержденной нотариусом. В этих ситуациях, в ДКП отображаются реквизиты подписанта соглашения.

Примечание. При отсутствии подписи одного из участников соглашения, документ не получит юридического статуса.

Кроме отмеченных пунктов в ДКП требуется отобразить:

• Сведения о том, что квартира не заложена, и отсутствуют какие-либо обременения.
• Алгоритм передачи объекта покупателю.
• Контактные данные контрагентов.
• Подтверждение отсутствия долгов по ЖКУ.

ДКП квартиры считается действительным до полного выполнения обязательств между контрагентами, то есть покупатель обязан получить купленную квартиру, а продавец – деньги.

Существенные условия договора

Чтобы ПДКП квартиры был признан действительным, очень важным моментом является, чтобы в нем были отображены существенные условия. К таковым условиям относятся:

1. Точная дата оформления основного договора. При этом, сделку допускается осуществить раньше указанной даты, но при задержке исполнения договора продавцом, покупатель сможет привлечь его к ответственности.
2. Подробные параметры квартиры, с отображением адреса, этажности, числа комнат и т.д.
3. Стоимость квартиры, обозначенная цифровым значением и прописью.
4. Алгоритм осуществления расчетов.
5. Процедура получения права владения жилплощадью.

По согласию контрагентов в ПДКП можно включить другие важные пункты, касающиеся конкретной сделки, в т. ч. дополнительные условия.

Дополнительные

Кроме существенных условий, обозначенных в ПДКП, контрагенты могут прописать дополнительные, обозначенные в следующих разделах:

1. Ответственность участников соглашения. Благодаря такому разделу вероятность исполнения взятых на себя обязательств контрагентами становится более высокой. Здесь надо прописать санкции за игнорирование взятых обязательств.
2. Порядок изменения или прекращения ПДКП.
3. Алгоритм рассмотрения конфликтов, с указанием способов разрешения их, а также методов предъявления претензий.

Перечисленный список дополнительных условий можно расширить, если этого потребует тот или иной контрагент.

Образец с задатком 2022 года

Образец без задатка 2022 года

Скачать

• Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком
• Образец предварительного договора купли-продажи квартиры без задатка
• Бланк

Можно ли расторгнуть?

ПДКП квартиры допускается расторгнуть несколькими способами:

1. В одностороннем порядке.

При этом, если с инициативой расторжения выступит покупатель, он может утратить залог. Если же с инициативой разрыва соглашения выступит продавец, то ему придется возвратить покупателю залог в удвоенной величине. Также инициатором разрыва ПДКП погашаются все штрафные санкции.

2. По соглашению сторон.

Все последствия разрыва ПД оговариваются участниками сделки.

3. По судебному вердикту.

Участники ПД могут предъявить требование о разрыве договора, если в нем нарушаются их права.