Оформление предварительного договора купли-продажи (ПДКП) земельного участка (ЗУ) призвано для подтверждения намерения участников соглашения в будущем оформить сделку согласно условиям, обозначенных предварительным соглашением.
После изучения покупателем документов, и оценки необходимых финансовых затрат участники соглашения могут приступать к оформлению основного договора. О том, как составить предварительный договор, и какие особенности его оформления, будет рассмотрено в данной статье.
Отличия от обычного соглашения
Процедура оформления соглашения купли-продажи надела земли выполняется на основании ПДКП и изучения предварительных условий реализации ЗУ. После изучения покупателем материалов, предоставленными продавцом, проверки их законности и оценки возникших добавочных издержек, стороны могут подписать основное соглашение на ЗУ.
Главным отличием ПДКП ЗУ от основного договора является предмет соглашения. В первом варианте – это обозначение намерений в приобретении ЗУ, во втором – ЗУ с детальным отображением его параметров, обязательством передачи его покупателю и обязательством покупателя рассчитаться за приобретенный надел земли.
Кроме этого, при составлении ПДКП необходимо учесть следующие особенности:
1) В ПДКП необходимо отображать основные характеристики ЗУ, с указанием:
- Площади.
- Места нахождения.
- Целевого назначения и прочих сведений.
2) При отсутствии таких сведений ПДКП не получит юридического статуса.
3) Если при оформлении ПДКП продавец не представил все документы, это потребуется отметить в соглашении, с указанием срока предоставления недостающих материалов.
К прочим отличиям ПДКП от основного соглашения можно отнести:
- Сроки начала и окончания действия — ПДКП вступает в силу с момента подписания и завершается после подписания основного соглашения. Основной ДКП — с момента подписания и даты регистрирования в Росреестре.
- Оплата по ПДКП не осуществляется.
- ПДКП является документом временного характера.
- Документ не подлежит регистрированию.
- Предварительное соглашение оформляется на определенный период, по договоренности сторон.
Что это такое и для чего необходим?
ПДКП относится к документу, содержащему обозначение предварительных условий продажи ЗУ. Предварительная договоренность о приобретении ЗУ фиксируется для обозначения даты оформления основного соглашения, деталей и условий приобретения ЗУ. После визирования ПДКП контрагенты принимают на себя обязательства по выполнению всех отмеченных в документе требований. При нарушении договорных условий виновная сторона будет нести юридическую ответственность. Данный документ оформляется с целью фиксирования намерений сторон совершить сделку купли – продажи ЗУ. ПДКП оформляется, когда отсутствует возможность подписать основное соглашение при следующих обстоятельствах:
- Покупатель не имеет на данный момент нужных средств для оплаты за ЗУ.
- Отсутствует физическая возможность подписания основного соглашения на ЗУ.
- Владелец ЗУ не подготовил требуемые материалы для осуществления основной сделки и на их подготовку требуется определенное время.
ПДКП обеспечивает защиту интересов участников сделки. Для продавца оформление ПДКП выступает гарантией оплаты за ЗУ, для покупателя – гарантия того, что ЗУ ему будет передан на условиях, отображенных в ПДКП. Подписав предварительный договор, контрагенты принимают на себя обязательства по выполнению условий по продаже земли, отмеченных предварительной договоренностью.
Более подробно ознакомится с ПДКП можно, посмотрев видео
(Видео: “Предварительный договор купли-продажи земельного участка. Какие риски?”)
Какие потребуются документы?
Для подписания ПДКП контрагентам понадобиться предоставить следующие документы:
1) При оформлении сделки между физлицами понадобиться предоставить:
- Паспорта или другие документы, удостоверяющие личность.
- Если контрагент является несовершеннолетним лицом — свидетельство о рождении.
- Если их интересы представляют доверенные лица – то нужно будет предъявить нотариальную доверенность.
2) При оформлении сделки между юр. лицом, потребуется убедиться в его полномочиях по подписанию договора от имени фирмы. Для этого потребуется предъявить выписку из ЕГРЮЛ и учредительные документы предприятия.
3) Справка из ЕГРН, с содержанием актуальных сведений о ЗУ, его владельце, документов, на основании которых появилось право собственности, а также данных о наличии обременений (к примеру, договора аренды или ареста).
4) Правоустанавливающие материалы на ЗУ. Сюда можно отнести:
- ДКП.
- Документы о наследстве.
- Приемопередаточный акт ЗУ в уставный фонд.
- Постановление администрации муниципального ведомства о выделении ЗУ и пр.
При отсутствии у продавца каких-либо документов, стороны могут обозначить это в ПДКП и прописать срок их предъявления. Перечисленные документы можно прикрепить к ПДКП в виде копий, после сверки с оригиналами.
Как правильно оформить предварительный договор?
Законодательством РФ не установлен конкретный шаблон ПДКП, однако предусмотрены требования, которые являются обязательными. При заполнении ПДКП рекомендуется учесть положения, отмеченные в ст. 429 ГК РФ:
- ПДКП получит юридическую силу, если будет оформлен в письменно.
- Непременно требуется информирование покупателя об обременении на ЗУ.
- В ПДКП обязаны быть отмечены ключевые моменты соглашения между сторонами.
- Непременно должна быть прописана цена ЗУ.
- Если между контрагентами появятся расхождения в отношении стоимости ЗУ, ПДКП не будет признан действительным.
Заполняя ПДКП необходимо соблюсти следующие общепринятые требования:
- Текст документ может быть написан вручную или в напечатанном виде.
- В тексте не должно быть помарок, исправлений и зачеркиваний.
- Все условия должны быть отображены четко без двойного трактования их смысла.
Документ получит юридический статус, если в нем будет отображена следующая информация:
- Заголовок документа.
- Место и дата его составления.
- Паспортные реквизиты физлиц или реквизиты юр. лиц.
- Договорные условия.
- Задаток или аванс (с обозначением суммы и условий возврата).
- Сведения об обременениях на ЗУ.
- Дата подписания основного ДКП ЗУ.
- Обязательства контрагентов и ответственность за их нарушение.
- Сведения о сооружениях на ЗУ.
После подписания ПДКП соглашение вступает в силу и является обязательным к выполнению обозначенных в нем условий.
При заполнении ПДКП рекомендуется вначале заполнить название документа, место и дату его составления, и преамбулу, где прописываются реквизиты сторон, с обозначением Ф.И.О., паспортных данных.
Раздел может выглядеть следующим образом.
После заполнения преамбулы рекомендуется заполнить следующие разделы:
- Предмет соглашения, отображающий цель оформления ПДКП.
- Условия основного ДКП.
- Расчеты по договору.
- Ответственность сторон.
- Обстоятельства непреодолимой силы.
- Разрешение споров.
- Заключительные положения.
- Юридические адреса и банковские реквизиты сторон.
Далее, более подробно рассмотрим рекомендации по заполнению перечисленных разделов.
Предмет договора
Предметом ПДКП выступает обязательство контрагентов в подписании основного ДКП ЗУ в ближайшее время (дата указывается по договоренности сторон). Договорные условия должны быть выгодными для обоих участников будущей сделки.
Здесь требуется обозначить все параметры ЗУ, подлежащего к реализации с указанием:
- Площади.
- Кадастрового номера.
- Категории, к которой относится ЗУ.
- Ограничений по его использованию.
- Места его расположения.
Кроме этого, нужно будет приложить правоустанавливающие материалы с отображением их реквизитов (номера в ЕГРП и даты регистрации).
Также здесь надо будет прописать наличие/отсутствие обременений на делянку и претензий со стороны третьих лиц, и непременно понадобиться отметить дату оформления основного ДКП.
Основные условия основного договора
В данном разделе прописываются такие же условия, которые будут отражены в основном соглашении. Контрагенты сами определяют условия продажи ЗУ по договоренности. Сюда можно отнести предмет основного ДКП, цену ЗУ, алгоритм расчетов, информация об обременениях.
Здесь же можно прописать обязательства участников соглашения, ответственность и т.д. Кроме этого, можно будет отметить, что завершающим этапом сделки станет регистрация сделки в Росреестре после оформления основного ДКП и подписания приемопередаточного акта надела.
Расчеты по договору
При оформлении ПДКП оплата за ЗУ не осуществляется, но стороны могут договориться о предварительном перечислении покупателем задатка или аванса, с обозначением условий его зачета после оформления основного договора при полном расчете за приобретенную землю, или возврата при срыве заключения основного соглашения. Оплата задатка или аванса является дополнительной гарантией того, что сделка не будет сорвана.
Также здесь можно прописать, каким способом будет осуществляться оплата за полученный участок земли после оформления основного ДКП.
Ответственность сторон
В разделе нужно отметить ответственность сторон, если основной ДКП не будет оформлен, с обозначением размера штрафных санкций к виновнику срыва подписания основного соглашения.
В ситуациях, не прописанных условиями ПДКП, на стороны возлагается ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ, путем обращения в суд.
Обстоятельства непреодолимой силы
Стороны освобождаются от ответственности за срыв договоренности, в случае возникновения непредотвратимой силы. Это могут быть стихийные бедствия, военные действия, правительственные постановления, запрещающие выполнение соглашения, и т.д.).
Данный раздел нужно заполнить:
- С детальным отображением обстоятельств, который можно отнести к форс-мажору.
- Обозначением сроков уведомления о случившемся.
- Дальнейших действий при продолжительных форс-мажорных обстоятельствах.
Разрешение споров
При возникновении конфликтов между участниками соглашения их рассмотрение выполняется в переговорном порядке по обоюдной договоренности. Если стороны не договорились мирно, возникший конфликт разрешается в судебном порядке, согласно законодательству РФ, путем предварительной отправки претензии заказным письмом с уведомлением о его вручении.
Эти условия необходимо прописать в данном разделе.
Заключительные положения
В данном разделе, обычно прописывают дату вступления ПДКП в силу и число подписанных экземпляров документа, обладающих одинаковым юридическим статусом.
Юридические адреса и банковские реквизиты сторон
Здесь требуется прописать адреса участников сделки с отображением банковских реквизитов, куда будут перечислятся средства за приобретенный ЗУ.
После заполнения всех разделов стороны обязаны лично расписаться в составленном документе с расшифровкой фамилий подписантов.
Скачать бланк и образец
Нужно ли заверять у нотариуса?
ПДКП заверять в нотариальной конторе не требуется. В то же время, при обоюдном желании сторон, участники ДКП могут обратиться к нотариусу, для проверки специалистом законности прав собственности у продавца, а также правильности оформления соглашения.