Расторжение договора купли-продажи (ДКП) квартиры приводит к окончательному разрыву правовых и юридических взаимоотношений между продавцом и покупателем. Данное действие регламентируется ст. ст. 450-453 ГК РФ.
Причинами аннулирования сделки могут быть разные. При этом, разрыв сотрудничества может осуществляться при двухстороннем соглашении, а также по инициативе одного из участников сделки, но лишь в судебном порядке.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи?
Период действия ДКП, как правило, занимает некоторое время, которое требуется для подготовки необходимых документов, проверки их юридической «чистоты» и урегулирования прочих вопросов, в том числе, в сфере финансирования. За этот период могут случиться обстоятельства, когда одна их сторон передумает продолжать сотрудничество с контрагентом и откажется от совершения сделки.
Законодательством РФ предусмотрена такая возможность. Прекратить действие заключенного ДКП можно на основании ст. ст. 450-453 ГК РФ:
- По соглашению сторон
- По инициативе одной стороны, обращением в судебную инстанцию.
Причиной расторжения ДКП квартиры по инициативе одной из сторон может быть неисполнение контрагентом существенных условий соглашения. К существенным условиям относятся любые действия контрагента, наносящие ущерб другой стороне. Это может быть:
- Неполучение продавцом оплаты за квартиру.
- Отказ Продавца от выписки из жилплощади.
- Прочее неисполнение договорных условий.
В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи?
Порядок расторжения ДКП квартиры по соглашению сторон регулируется п. 1 ст. 450 ГК РФ. Кроме этого, допускается прекращение действия договора по инициативе одной из сторон, если это предусмотрено законодательными нормами РФ или соглашением.
Основанием для разрыва действия ДКП квартиры является неисполнение контрагентом условий соглашения. Если контрагент, по такому основанию, обращается в суд, то ему понадобиться привести веские аргументы, свидетельствующие о существенном нарушении соглашения.
ДКП квартиры можно расторгнуть в следующих случаях:
- Если контрагент допустил существенное нарушение (п/п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Это наиболее распространенная причина разрыва взаимоотношений между сторонами в судебном разбирательстве.
- Если контрагент отказывается страховать квартиру. В этом варианте ДКП можно разорвать в одностороннем порядке согласно п. 5 ст. 454 ГК РФ и ст. 490.
- Если изменились существенные обстоятельства, которые состояли при оформлении ДКП квартиры, если другое не оговорено в соглашении (п. 1 ст. 451 ГК РФ).
- В других ситуациях, предусмотренных законодательными нормами РФ или ДКП (п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).
Примечание. Факт регистрирования права собственности квартиры на покупателя не является препятствием для разрыва ДКП (ст. 450 ГК РФ).
Расторжение до регистрации
Ключевым моментом при покупке квартиры является регистрирование права собственности в Росреестре. Только после регистрирования собственности покупатель становится полновластным владельцем жилплощади, с правом полного распоряжения приобретенной недвижимостью. До такого события законным владельцем является продавец.
На этом этапе расторгнуть соглашение несложно. В этом варианте, сторонам, при обоюдном согласии, понадобится оформить соглашение об аннулировании ДКП недвижимости.
Расторжение после регистрации
Если покупатель осуществил регистрирование права собственности и стал законным владельцем жилья в результате оформления ДКП квартиры, свидетельствующим о выполнении всех договорных условий, то это означает что действие ДКП завершено и расторгать уже нечего.
Тем не менее, в таком варианте аннулировать сделку можно – но лишь в случаях, установленных законодательными нормами РФ, а также, если условия разрыва соглашения в таком варианте были отображены в ДКП.
В качестве примера можно привести следующую ситуацию:
Сидоров продал однокомнатную квартиру соседу Иванову, с условием что, если новый владелец жилья будет осуществлять ремонт в выходные дни, ДКП может быть разорван в одностороннем порядке. В этом варианте, согласно ДКП, Иванов не вправе нарушать тишину в выходные дни, даже если будет осуществлять ремонт согласно действующему законодательству РФ, иначе, не исключена отмена соглашения.
Выходом из такой ситуации может быть заключение нового ДКП, согласно которому жилплощадь будет возвращена прежнему владельцу.
Расторжение по соглашению сторон
Прекратить действие ДКП можно без обращения в судебные структуры – по обоюдному согласию участников соглашения. Для этого понадобиться оформить соглашение о прекращении ДКП, после чего осуществить передачу прав собственности в обратной последовательности.
При этом, если квартира уже зарегистрирована на нового владельца, потребуется оформить новый ДКП с продажей квартиры бывшему владельцу, с компенсированием затрат по оформлению документов и регистрированию стороной, являющейся инициатором разрыва соглашения.
Аннулирование ДКП в таких ситуациях судебными структурами осуществляются лишь в случае отказа второго участника сделки от подписи договора об отмене сделки.
Расторжение через суд
Расторжение ДКП квартиры через суд осуществляется, если инициатором разрыва соглашения выступает одна из сторон, а другая – не согласна с таким действием. Процедура защиты интересов инициатора судебного разбирательства нуждается в специальной подготовке и знаний правовых норм.
Алгоритм разрыва ДКП жилья в судебном порядке представляет собой выполнение следующих шагов:
- Проведение досудебного урегулирования спора, с документальной фиксацией бесперспективности разрешения конфликта мирным путем.
- Подготовка искового заявления, в котором указывается требование о разрыве ДКП, о возврате недвижимости или финансовых средств. В исковом заявлении можно указать 2 и более требований.
- Подготовка сопутствующих документов.
- Регистрация искового заявления в канцелярии суда.
- Принятие участия в судебных заседаниях.
- Получение судебного вердикта.
При этом, судья может вынести следующее решение:
- Удовлетворить иск и разорвать ДКП, с возвратом имущества, возмещением истцу убытков, связанных с судебным процессом.
- Отказать в удовлетворении исковых требований.
Примечание. Для получения положительного вердикта, истцу требуется ответственно отнестись к оформлению искового заявления и подготовке документов, доказывающих обоснованность требований.
Более подробно, как и в каких случаях можно разорвать ДКП в одностороннем порядке, рекомендуется посмотреть видео.
(Видео: “Одностороннее расторжение договора возможно в случаях ….”)
Неисполнение обязательств одной из сторон
Разрыв ДКП квартиры может быть осуществлен по инициативе одной из сторон, если контрагент не выполняет обязательства, прописанные в соглашении.
Продавец вправе разорвать ДКП квартиры, если покупатель:
- Отказывается принять объект (ст.486 ГК РФ).
- Не желает оплачивать стоимость жилья (ст.486 ГК РФ).
- Не хочет страховать квартиру, если это обязательство отражено в ДКП (ст.490 ГК РФ).
- Отказывается регистрировать в Росреестре право собственности (п.3 ст.509 ГК РФ).
Покупатель вправе разорвать ДКП квартиры, если продавец:
- Отказывается передать покупателю жилое помещение (п.1 ст.463 ГК РФ).
- Не передает или отказывается передать правоустанавливающие документы для регистрирования права собственности (ст.464 ГК РФ).
- Отразил в ДКП недостоверные данные о параметрах и качестве объекта (ст.475 ГК РФ).
- Передает объект без атрибутов, прописанных в соглашении (ст.480 ГК РФ).
- Отказывается страховать квартиру, если это обязательство отражено в ДКП (ст.490 ГК РФ).
Примечание. Разрыв ДКП квартиры в судебном порядке осуществляется в ситуациях, когда контрагенты не могут договориться мирным способом.
Недействительность сделки
Недействительность сделки предполагает, что ДКП не обладает юридическим статусом, в результате отсутствия существенных условий договора. Сделка может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным законодательными нормами РФ (ст. 166 ГК).
Если сделка признана недействительной, то действие, совершенное в результате такого соглашения, не является законным, с порождением гражданско-правовых последствий.
Признание сделки недействительной может быть обусловлена:
- Противоправным ее содержанием.
- Неспособностью участников соглашения к участию совершения действий.
- Несоответствием воли и волеизъявления сторон соглашения.
- Несоблюдением структуры ДКП.
Недействительные сделки можно разделить на категории: ничтожные сделки и оспоримые.
Виды ничтожных соглашений:
- Сделка, нарушающие правопорядок и нравственность.
- Мнимые сделки.
- Притворные соглашения.
- Сделки, оформленные малолетним лицом.
- Соглашения, заключенные недееспособным лицом.
- Сделки, оформленные с нарушением требований законодательных норм о форме документа.
Виды оспоримых соглашений:
- Соглашения, оформленные юридическим лицом, выходящие за рамки его полномочий.
- Сделки, совершенные несовершеннолетним лицом от 14 до 18 лет.
- Сделки, оформленные недееспособным лицом.
- Соглашения, оформленные лицом, не понимающим значение своих действий.
- Сделки, выполненные под влиянием заблуждения.
- Сделки, совершенные в результате обмана, угрозы, злого намерения представителя одной стороны или при стечении тяжелых обстоятельств.
Госпошлина
При обращении в суд по вопросу одностороннего разрыва ДКП квартиры потребуется оплатить госпошлину. Перечисление госпошлины осуществляется накануне подачи искового заявления о расторжении ДКП квартиры. Копия квитанции об оплате госпошлины должна быть прикреплена к исковому заявлению вместе с остальными документами, иначе иск не будет принят судом.
Расчет размера госпошлины осуществляется согласно п. 1 ст. 333.19 НК РФ и зависит от цены иска (стоимости квартиры).
Ниже представлена таблица расчета размера госпошлины от цены искового заявления.
