Сегодня аренда и субаренда нежилых зданий стала распространённым явлением. Такие договоры, в большинстве своем, оформляют юр. лица и ИП, арендуя офисы или прочие здания для осуществления коммерческой деятельности.
Договор субаренды (ДСА) нежилого здания является соглашением, по которому арендатор воспринимает себя арендодателем, передавая объект во временную аренду стороннему лицу. О том, как оформить такой договор, будет рассмотрено в предлагаемой статье.
Что такое субаренда нежилого помещения?
Субаренда является переуступкой аренды стороннему субъекту после разрешения собственника нежилого здания. При этом, арендатор, выступая в качестве арендодателя вправе передать в субаренду часть занимаемой площади или все здание. Для передачи недвижимости в субаренду понадобиться оформить соглашение между арендатором и сторонним субъектом.
Подобную практику нередко используют агентства недвижимости, арендующие целые офисы и сдающие комнаты по завышенным ценам в субаренду.
ДСА обладает некоторыми особенностями:
- Арендатор вправе оформить ДСА лишь при разрешении владельца недвижимости. Это непременное требование ГК РФ.
- Длительность действия ДСА не может быть продолжительнее периода действия первоначального договора аренды (ДА).
- Правоотношения по ДСА регулируются правилами ДА, если, другое не установлено законодательными нормами РФ.
- При досрочном расторжении ДА субаренда также расторгается, если другое не отображено в ДА. Законодательными нормами РФ предоставлено право субарендатору переоформить ДА с непосредственным владельцем здания на срок, который остался до завершения действия ДСА.
- Если ДА признан недействительным, то эта же участь ожидает ДСА.
(Видео: “Субаренда нежилого помещения”)
Что говорит закон?
Договор субаренды основывается на ГК РФ в соответствии со ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ.
В большей части при субаренде используются следующие законодательные акты:
- Ст. 432 ГК РФ, регулирующая правила оформления субаренды.
- Ст. 615.2 ГК РФ, предоставляющая право передачи недвижимости в субаренду с одобрения собственника.
- Ст. 608 ГК РФ, отображающая, кто вправе быть арендатором.
Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор недвижимого объекта обладает правом:
- Передавать объект в использование безвозмездно.
- Сдавать недвижимость в субаренду полностью или частично.
- Передавать права арендатора сторонним субъектам.
При этом, в п. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что для передачи недвижимости в субаренду требуется непременное разрешение собственника. При отсутствии такого разрешения ДСА не будет признан действительным и, следовательно, его не смогут зарегистрировать в Росреестре. Для получения разрешения передачи имущества в субаренду достаточно будет включить такой пункт в ДА.
Примечание. Если владельцем нежилого здания является муниципалитет, понадобиться письменное согласие на передачу недвижимости в субаренду от местной администрации.
(Видео: “Договор аренды нежилого помещения: составляем в «Конструкторе договоров»”)
Как составить договор субаренды нежилого помещения?
ДСА ничем не отличается от ДА. Стандартной формы такого документа законодательными нормами не предусмотрено, поэтому такое соглашение можно оформить в самостоятельном порядке и подписать участниками сделки. Перед составлением ДСА понадобиться обговорить все условия субаренды устно с последующим фиксированием договоренностей в письменном виде.
ДСА могут оформляться, как между физлицами, так и между юр. лицом и физлицом, и между юр. лицами.
В ДСА нежилого здания понадобиться отобразить следующие существенные условия:
- Место и дату его формирования, а также срок его действия.
- Реквизиты каждой стороны.
- Детальное описание предмета договора, чтобы его можно было идентифицировать.
- Стоимость субаренды, сроки и способы расчетов.
- Права и обязанности контрагентов.
- Договор непременно обязан быть подписан участниками сделки с расшифровкой фамилий.
- В качестве приложения к ДСА можно прикрепить разрешение владельца здания на субаренду.
Заключая ДСА важно обратить внимание на следующие обстоятельства:
- Все договора, оформленные на период более 12 месяцев обязаны регистрироваться в Росреестре.
- Срок действия ДСА не может быть продолжительнее периода действия ДА.
- ДСА не может автоматически продлеваться по завершению срока действия. Договор обязан быть перезаключен.
Содержание документа
Учитывая, что утвержденного шаблона ДСА нет, такой документ можно сформировать самостоятельно, соблюдая правила делопроизводства.
В то же время, такое соглашение непременно обязано содержать следующие разделы:
- Место и дата его оформления.
- Данные каждого участника.
- Общие положения, где отображается предмет договора, с отображением его почтового адреса, а также подробной характеристики объекта.
- Обязанности сторон.
- Платежи и расчеты по сделке.
- Ответственность участников соглашения.
- Срок действия ДСА.
- Форс-мажорные обстоятельства.
- Расторжение субаренды.
- Заключительные положения.
- Юридические адреса сторон и банковские реквизиты.
- Подписи участников субаренды.
Приступать к заполнению договора нужно с отображения первых двух пунктов, где отображается:
- Заголовок документа.
- Место и дата его заполнения.
- Реквизиты сторон:
- Для физлиц:
- Ф.И.О.
- Паспортные данные.
- Адреса проживания.
- Для юр. лиц:
- Название фирмы.
- Ф.И.О. представителя.
- Основание для полномочий.
- Юридический адрес.
Далее рассмотрим более подробно порядок заполнения остальных разделов договора.
Общие положения
По ДА арендодатель обязуется передать арендатору нежилое здание во временное использование за определенную плату. В соответствии с общими положениями к ДСА применяются аналогичные требования, как и к ДА.
В разделе нужно отметить характеристики предаваемого нежилого здания с указанием:
- Его названия.
- Почтового адреса нахождения.
- Общей площади с перечислением комнат (при их наличии).
- Ссылки на ДА с обозначением его реквизитов.
Права и обязанности сторон
В данном разделе документа необходимо описать нормы и правила, которые обязаны соблюдать контрагенты. Кроме этого, здесь понадобиться обозначить права сторон, с изложением что разрешено делать участникам сделки.
В разделе надо будет отдельно отметить права и обязательства каждой стороны, с отображением обязанностей по соблюдению:
- Бытовых условий.
- Пожарной безопасности.
- Охраны труда.
- Режима работы.
- Текущего ремонта, смене лампочек, затрат на ЖКУ, воду и электроэнергию, и т.д.
Платежи по договору
Раздел служит для отображения величины арендной платы и сроков оплаты. Какую сумму арендной платы брать с субарендатора определяется арендатором. При этом, изменять плату допускается не чаще одного раза в год.
Ответственность сторон
В этом блоке нужно прописать какую ответственность несет каждая сторона за игнорирование условий ДСА. При этом, ответственность обязана быть прописана в рамках существующего законодательства РФ.
Кроме этого, здесь же можно отметить о мерах ответственности за нанесенный ущерб или убытки, а также за сокрытие недостатков при передаче имущества.
Срок действия договора
Не менее важным условием ДСА нежилого здания является отображение срока действия субаренды. Данный пункт должен быть заполнен в соответствии ст. 614 ГК РФ и не может быть продолжительнее срока действия ДА.
При этом, нужно отметить, что, если владелец объекта преждевременно разрывает ДА, то ДСА тоже прекращает свое действие (ст. 618 ГК РФ). Тем не менее субарендатор вправе оформить ДА уже с владельцем объекта.
При заключении субаренды продолжительностью более одного года сделка регистрируется в Росреестре.
Форс-мажорные обстоятельства
При субаренде недвижимости могут случится обстоятельства непреодолимой силы, в результате чего стороны не в состоянии будут исполнить взятые на себя обязательства и соблюсти договорные условия. Для этого используется данный раздел, где прописываются условия снятия ответственности при наступлении форс-мажорных обстоятельств.
Расторжение договора
По общему правилу ДСА нельзя расторгнуть в одностороннем порядке без уважительных причин, разве что – через суд. Поэтому в этой части соглашения нужно прописать условия разрыва отношений, а также причины, по которым сделка может быть прекращена.
Наиболее часто разрыв отношений между контрагентами происходит при нарушении одной из сторон условий сделки.
Примерными нарушениями субарендатора можно назвать:
- Ведение бизнеса, о котором не было договоренности.
- Ухудшение состояния здания.
- Задержка арендной выплаты и коммунальных платежей.
- Нанесение вреда бизнесу арендатора.
К примерным нарушениям арендатора можно отнести:
- Скрытие недостатков здания.
- Нанесение вреда бизнесу субарендатора.
Заключительные положения
Данный блок используется для отображения всех прочих условий, упущенных в предыдущих разделах. Здесь можно отметить:
- Порядок разрешения спорных моментов.
- Условия изменения договорных отношений.
- Число составленных экземпляров, обладающих одинаковой силой.
- Прочие условия, который можно отметить в соответствии с законодательными нормами РФ.
Юридические адреса и банковские реквизиты сторон
В разделе отображаются полные реквизиты участников соглашения с обозначением:
- Регистрационных данных.
- Почтового и юридического адреса.
- Банковских сведений и т.д.
Подписи сторон
Данная часть документа – завершающая. Здесь стороны лично расписываются в документе с расшифровкой своих фамилий. Без наличия таких подписей ДСА не будет признан действительным.
Образец договора субаренды нежилого помещения в 2022 году
Скачать бланк и образец
Чем опасна субаренда нежилого помещения?
При оформлении ДСА сложно будет отстоять свою редакцию соглашения, так как основополагающим фактором является ДА между собственником объекта и арендатором.
Поэтому, перед оформлением ДСА субарендатору желательно:
- Ознакомится с первоначальным ДА. При этом, особенно рекомендуется проверить срок аренды нежилого здания. Если в ДСА дата завершения субаренды более поздняя, чем в ДА, то субарендатор имеет все основания потребовать дату завершения действия ДСА поставить не позже основного ДА.
- Кроме этого, субарендатору нужно проверить целевое назначение здания. Риск может возникнуть, если офисное здание будет сдано под субаренду в качестве склада. Чтобы не попасть впросак, нужно затребовать техпаспорт здания и проверить его целевое назначение.
- Непременно должно быть разрешение владельца здания на субаренду.
- На муниципальную недвижимость должно быть письменное разрешение администрации местной власти.
Ниже предлагается таблица с отображением рисков при оформлении ДСА.
Как досрочно расторгнуть договор субаренды?
При завершении срока действия ДСА субаренда прекращается на основании ст. 618 ГК РФ. Досрочный разрыв ДСА регламентируется ст. 620 ГК РФ. Для того, чтобы не было проблем при досрочном разрыве отношений нужно в соответствующем разделе прописать условия и порядок такого разрыва.
ДСА может быть преждевременно прекращен по требованию субарендатора в следующих обстоятельствах:
- Арендатор не передает объект субарендатору в пользование либо препятствует его использованию согласно договорным условиям.
- Переданный объект обладает признаками, препятствующими его использование по назначению, и субарендатору не были известны.
- Арендатор не выполняет капитальный ремонт в сроки, обозначенные соглашением.
- В ДСА могут быть приняты и другие основания досрочного прекращения арендных отношений по инициативе арендатора на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Для прекращения отношений нужно предупредить контрагента о таком намерении за 14 дней, со ссылкой на ст. 10 ГК РФ или приступить к такой процедуре в порядке, отмеченном в ДСА.