Договор аренды (ДА) можно расторгнуть, как по соглашению сторон, так и по инициативе одной стороны. При этом, требуется руководствоваться оформленным ДА и законодательными нормами РФ. Для разрыва ДА требуется направить контрагенту соответствующее письмо.
Уведомление о разрыве ДА является документом, где одна сторона оповещает контрагента о своем намерении завершить сотрудничество. Оформляется такое уведомление письменно, в произвольном стиле, с учетом положений ГК РФ.
Когда требуется уведомление?
Оповещение о расторжении ДА считается необходимым документом в обстоятельствах, когда:
- ДА является бессрочным.
- В ДА продление срока аренды предусмотрено автоматически, благодаря чему соглашение становится оформленным на неопределенный период.
- Один из контрагентов игнорирует условия соглашения. К наиболее распространенной ситуации относится, когда арендатор не перечисляет отмеченную в соглашении сумму.
- Прочие нарушения со стороны одного из участников арендного сотрудничества, в том числе, неправильное использования арендуемого объекта.
Взаимное сотрудничество завершается в момент вручения контрагенту уведомления на основании п. 2 ст. 450.1 ГК РФ.
Кто является инициатором отказа от аренды?
Инициатором разрыва арендных отношений может стать, как арендодатель, так и арендатор, при условии, когда один из участников соглашения нарушает условия аренды, которые становятся основанием для одностороннего прекращения сотрудничества.
Для расторжения ДА понадобится отослать контрагенту извещение об этом. При игнорировании другой стороной полученного уведомления инициатор разрыва аренды вправе обратиться в судебную инстанцию с иском, приложив письмо-уведомление. При этом, исковая претензия о преждевременном разрыве ДА арендатором может быть отослано, без предварительной попытки урегулировать конфликт.
Арендодателю же, перед обращением в суд, понадобится отправить арендатору письмо с предложением о выполнении договорных условий в назначенное отдельно время, и лишь после игнорирования им предложения, он вправе будет обратиться в суд (ст. 619 ГК РФ).
Основания для расторжения сделки арендодателем
Вероятность и условия досрочного разрыва ДА рекомендуется прописать на стадии оформления соглашения, отобразив порядок в соответствующем разделе документа. Если такой пункт не будет отмечен в ДА, участники сделки рискуют понести убытки, для компенсации которых они будут втянуты в продолжительные судебные тяжбы.
Согласно законодательным нормам РФ ДА можно преждевременно прекратить в следующих вариантах:
- По желанию одного из контрагентов.
- По взаимному соглашению сторон.
Рассмотрим более детально каждый вариант расторжения ДА.
Односторонний разрыв отношений.
Процедуру разрыва аренды по инициативе одной стороны можно разбить на 2 вида:
- По решению одного из контрагентов соглашения путем мирных переговоров на основании условий ДА (если при его оформлении такая возможность была обозначена в ДА).
- По решению одного из контрагентов соглашения обратиться в суд, на основании норм ГК РФ – если в ДА не предусмотрен односторонний разрыв арендных отношений.
Основанием для разрыва ДА арендодателем могут стать причины, отображенные в ст. 619 ГК РФ, если арендатор:
- Неоднократно нарушал условия ДА или использовал объект аренды не по назначению.
- Нанес существенный вред объекту, сданному ему в аренду (например, самовольно осуществил перепланировку помещения, ухудшив его внешний вид или возможность дальнейшего использования по назначению).
- Более двух раз подряд не перечислил арендный платеж, согласно утвержденному графику.
- Не выполнил в срок капитальный ремонт арендованного объекта (если это установлено договорными условиями) и т.д.
По соглашению сторон
Оба участника арендных отношений готовы прекратить сотрудничество по взаимному согласию без предъявления друг к другу дополнительных требований и финансовых претензий. В таком варианте, стороны не обязаны предупреждать друг друга о решении прекращения сотрудничества. Для документального оформления такого прекращения арендных отношений стороны обязаны составить и подписать доп. соглашение, которое станет основанием для разрыва ДА.
Как составить уведомление о расторжении договора аренды?
Как уже отмечалось выше, для разрыва ДА, инициатору такого намерения нужно направить контрагенту письмо с оповещением об этом.
Рассмотрим, как оформить такое уведомление.
Надо отметить, что утвержденного шаблона такого письма законодательством РФ не предусмотрено, поэтому, такое уведомление формируется в свободном стиле, с соблюдением правил оформления деловых писем.
Уведомление может составляться на простом листе А4 или на фирменном бланке (если инициатором является юр. лицо).
Заполняя такой документ, понадобиться отобразить следующую информацию:
1) Обращение к адресату, согласно учредительным документам, с указанием:
- Для юр. лица:
- Должности руководителя.
- Его Ф.И.О.
- Юридического адреса.
- Для физлица:
- Ф.И.О. адресата.
- Адреса его нахождения.
2) Наименование документа или краткое его содержание.
3) Регистрационный номер документа и дата его отправления.
4) В тексте письма нужно будет изложить намерение отправителя уведомления о расторжении ДА в одностороннем порядке с отображением реквизитов сторон (аналогичных ДА).
5) Здесь же нужно будет перечислить причины такого решения, со ссылками на соответствующие пункты ДА.
6) Далее нужно будет отметить дату прекращения взаимоотношений.
7) В следующем абзаце рекомендуется предложить подписать приемопередаточный акт в указанную дату.
8) В завершение, нужно предупредить адресата, что, если данное уведомление будет проигнорировано и в указанное время представитель адресата не прибудет для оформления акта, к нему будут применены действия по принудительному прекращению арендных отношений (это может быть обращение в суд или принудительное изъятие имущества без возмещения адресату убытков).
9) После заполнения письма, документ должен быть подписан отправителем с расшифровкой фамилии.
Если письмо отсылается курьером, то во втором экземпляре отправителя обязана быть проставлена подпись контрагента, свидетельствующая о получении уведомления и ознакомления с его содержанием.
Примерный текст уведомления
Чтобы не столкнуться с трудностями при оформлении уведомления о разрыве ДА, рекомендуется скачать бланк такого письма и заполнить его. При этом, после заполнения реквизитов адресата и отображения темы письма можно приступить к следующей примерной формулировке основания создания данного документа:
Настоящим оповещаем вас о принятом решении одностороннего разрыва договора аренды № ____ от «___» ________ 20__ г. на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ.
Далее можно приступисть к содержаню письма, где использовать преамбулу ДА с обозначением реквизитов сторон, к примеру:
Гр. Пахомов Леонид Павлович, паспорт: серия 54 72 № 643351, выданный 22.05.2006 г. ОВД г. Томска, Зарегистрированный по адресу: г. Томск, ул. Алтайская, д. 37, кв. 10, именуемый «Арендодателем», с одной стороны, и индивидуальный предприниматель Кузнецов Григорий Федорович, именуемый «Арендатором» с другой стороны, сообщает, что в связи с окончанием срока аренды транспорта (договор № 3 от 10 января 2022 года, обязательства Арендодателя по Договору прекращаются с 30.12 2022 года.
В следующем абзаце нужно предложить передать транспортное средство Арендодателю по указанному адресу. Пример текста может быть следующим:
Согласно условий ДА № 3 от 10.01.2022 года просим вас в срок до 30.12.2022 года передать Арендодателю арендуемое транспортное средство по приемопередаточному акту, в исправном виде, с учетом амортизационного износа.
И далее можно предупредить об ответственности за игнорирование данного уведомления. Формулировка может быть следующей:
При неисполнении нашего требования мы будем вынуждены подать исковую претензию в суд с отнесением судебных издержек за ваш счет.
Заполненное письмо должно быть подписано отправителем, с регистрацией его в журнале исходящих писем.
Образец уведомления о расторжении договора аренды нежилого помещения
Скачать
Способы подачи и сроки
Преждевременное прекращение арендных договоров является нередким явлением на сегодняшний день. Для осуществления такой меры требуется выполнить процедуру разрыва отношений, согласно законодательным нормам РФ, то есть направить контрагенту соответствующее уведомление.
Причин для расторжения ДА могут быть не мало. Это игнорирование договорных условий другим участником сделки, или уничтожение арендуемого объекта, или отсутствие необходимости в использовании имущества.
Настаивать на преждевременном прекращении арендного сотрудничества в суде вправе любая сторона, однако, в любом варианте нужно правильно оповестить контрагента о своем решении.
Для того, чтобы уведомление можно было использовать при судебном разбирательстве, в случае такого обращения, требуется подтверждение того, что адресат был ознакомлен с его содержанием и такой факт был документально зафиксирован. Для этого существуют следующие способы отправки такого уведомления:
- Личное вручение письма адресату под расписку. То есть, адресат обязан поставить личную подпись в экземпляре документа отправителя, с отображением должности, Ф.И.О. и даты вручения. При передаче письма через канцелярию, дополнительно понадобиться зафиксировать номер исходящего письма.
- Отсылка извещения через Почту России или курьерской службой, заказным отправлением с описью вложенных документов. Отсылка уведомления осуществляется на юридический адрес участника аренды.
- Отправка письма по электронному адресу. В большинстве своем, такой способ послания используется для моментальной передачи уведомления, однако послание не может быть доказательством в суде.
Решив прекратить арендные отношения, нужно соблюсти процедуру расторжения ДА. При одностороннем разрыве соглашения, обычно, отправляется уведомление за месяц до даты прекращения аренды. Однако, при расторжении ДА недвижимости срок уведомления о таком намерении составляет 3 месяца. При этом, сроки оповещения могут быть другими, если это отображено в оформленном ДА (п.2, ч.2, ст. 610 ГК РФ).